Torsdag 9. februar
A conto
Har du styr på økonomien?
Women my age
Bente Troense blogger om tidens udskejelser
Levinsen Live
Om kunst og kræmmere
Profil
Lars Nielsen, redaktør på Morgenavisen Jyllands-Posten skriver uden omsvøb, men med passion, om privatøkonomi og investering.
Baggrund:
På Morgenavisen Jyllands-Posten har Lars Nielsen i snart 20 år beskæftiget sig med erhvervsjournalistik, i de seneste 10 år med hovedvægt på privatøkonomi og investering. Lars Nielsen skriver i avisen klummen "JP Investerer".
Andet:
Sted:
Århus
Website:
Besøg
Økonomi
3 procent lån
Aktiehandel
Aktier
Amagerbanken
Ankenævn
Banker
Besparelser
Bolig
BRFkredit
Danske Bank
EDC
Efterløn
Ejendomsmæglere
Erstatning
Finanstilsynet
Flekslån
Flexlån
Forbrug
Forbrugslån
Fradrag
Gæld
Hedge
Hushandler
Huspriser
Investering
Jyske Bank
Jyske Invest
Karsten Ree
Konvertering
Kristian Jensen
Kurssikring
Nordea
Nykredit
Obligationer
Opsparing
pension
Rådgivning
Realkredit
Realkredit Danmark
Rente
Rentetilpasning
Roskilde Bank
Skat
Skattereform
8260 Viby J
Tlf: 87 38 38 38
Blogchef
Agnete Stoffregen
Blogredaktør
Tage Clausen
Internetredaktør
Jørgen Schultz-Nielsen
Ansv. redaktør
Jørn Mikkelsen
Udgiver
JP/Politikens Hus A/S
Kontakt jp.dk
Tip os - send pressemeddelelse
Netannoncer
Tlf: 33 30 80 06 eller
Tlf: 33 30 80 07
Hvis du vil vide mere
Blog om Morgenavisen
Jyllands-Posten
RSS
DelA conto
Tænk jer om, inden I tager et 4 pct. lån
Dato: d. 20.08.10, 18:43
Af: Lars Nielsen
Emner: Økonomi, Bolig, Flexlån, Huspriser, Obligationer, Rådgivning, Rente, Rentetilpasning, Skat, Skattereform
Af: Lars Nielsen
Emner: Økonomi, Bolig, Flexlån, Huspriser, Obligationer, Rådgivning, Rente, Rentetilpasning, Skat, Skattereform
Jeg forstår fristelsen - ikke mindst for folk med 6 pct. obligationer i deres bolig eller nye på boligmarkedet - altså fristen for at snuppe et 4 pct. lån med 30-årig løbetid.
Er man i den situation, ER 4 pct. lånet nu attraktivt. Det er næsten i kurs 100, og dermed undgår man et større kurstab, der på længere sigt gør lånet dyrere.
Men inden vi flekslånere nu bliver revet med af den hype, der kan opstå, når realkreditinstitutterne velvilligt udtaler, at »kursen nu er historisk høj, at telefonerne kimer,« og »alle arbejder på højtryk,« så tag lige en dyb indånding, for det er det grund til.
Der er flere ting at tænke over, vil jeg mene.
Vælger man et 4 pct. lån på 1 mio. kr., så vælger man reelt at betale mere end nødvendigt. Et F1-lån skal man betale ca. 47.000 kr. om året for før skat, et 4 pct. lån ca. 18.000 kr. mere - igen før skat.
Forklaringen er naturligvis den historisk lave rente på flekslånet. Og netop renten og ”før skat-elementet” bør give stof til eftertanke.
For vi får altså ikke lov til at trække lige så meget fra i de kommende år. Fra 2012 og frem til 2019 aftrappes rentefradragsretten gradvist fra godt 32 til godt 25 pct. De nye regler rammer primært folk med store lån.
Derfor - jeg har nævnt det før og gentager det gerne: Den nominelle rente får større og større betydning, fordi fradragsretten udvandes gradvist.
Man kan sige, at de penge, man sparer ved at betale en lav rente, dem kan man altså ikke miste igen. Og de 18.000 kr., man aktuelt sparer ved at vælge flekslån, kan man jo bruge til opsparing, så man garderer sig mod eventuelle rentestigninger.
Det lidt undervurderede aspekt ved at vælge et obligationslån er, at det faktisk er et mere spekulativt valg end et flekslån. For vælger man frivilligt at betale mere, end man behøver, så gør man det i forventningen om en gevinst senere.
Det, man betaler for, er muligheden for at konvertere lodret. Når renten stiger, falder kursen. Lad os sige, at 4 pct. lånet falder til kurs 90. Så køber man sin restgæld til kurs 90 altså i dette tilfælde for 900.000. Der løber så nogle omkostninger på - skal vi sige 10.000 kr. Så et fald på 10 kurspoint giver altså en restgæld på 910.000 kr. med ét slag.
Hurra for det da!
Hvad kunne man ellers have gjort. Ja, man kunne have taget et flekslån. Efter fem år har man afdraget 147.000 kr. på et flekslån med det nuværende renteniveau og knap 100.000 på 4 pct. lånet.
Men derudover har man sparet - og nu bliver det efter skat - ca. 50.000 kr. i ydelse. Så svaret er fem år, og så har realkreditinstituttet ikke tjent en krone.
Nu ved jeg så udmærket, at det forudsætter, at renten forbliver på det lave niveau. Det ændrer ikke ved, at det efter min mening er langt mere spekulativt at vælge et obligationslån end et flekslån.
Jeg forstår fristelsen, men den har nogle konsekvenser.
Kommentarer
Bjarke Ebert, Tranbjerg |
Lars Nielsen skriver: “Et F1-lån skal man betale ca. 47.000 kr. om året for [...], et 4 pct. lån ca. [65.000 kr]”
Her er den grundlæggende fejl.
Det burde retteligt stå:
“Et F1-lån skal man betale 47.000 kr for det første år”.
Man kan af gode grunde ikke vide hvad man skal betale for sit F1 lån det næste år.
Men man kan jo altid gamble med sin økonomi og sige at ydelserne på F1-lånet sgu nok også er 47.000 de næste 29 år…
Upassende ? Klag over indlæg
Bjarke Ebert, Tranbjerg |
Det er lidt for letkøbt at sige at fastrente-lånere bare gambler på at få mulighed for lodret konvertering.
Lodret konvertering er efter min mening ret ligegyldig - man skal da bare beholde sit gamle lån til den lave rente (mens flekslånerne der flygter over i fast rente får det til en nu højere rente).
Den nominelt mindre restgæld efter konverteringen er kun relevant hvis man gambler på at renten efterfølgende skal ned igen.
Upassende ? Klag over indlæg
Dmitrij Rivin, Hvidovre |
Hej, Lars. Hvad kan du anbefale i sådan en situation: det skyldes 2.600.000 kr. - lånet er fleks uden afdrag til udgang af 2012 på 3,1% uden mulighed at fortsætte som fleks efter 2012.
Skal vi skifte til 4% nu? Med eller uden afdrag?
Upassende ? Klag over indlæg
M Kris, Gistrup |
Jamen Lars… Jeg husker en ikke ret gammel blog, hvor du skrev, at det var for dyrt at konvertere fra 6% til 4% til daværende kurs, som lå på ca. 95 for et 4% obligationslån med 30 års løbetid. Næ, kursen skulle helt op i 98, før det blev interessant, og det kunne du kun vanskeligt forestille dig ville ske. Det er et par måneder siden, Lars. Og nu kan du vanskeligt forestille dig, at flexrenten på et tidspunkt går meget i vejret? Renterne er i høj grad drevet af psykologiske faktorer, og når først panikken sætter ind, kan jeg sagtens se flexrenten stige kraftigt. Måske bliver det på en bekymring over, hvorvidt enkeltstater, som fx USA, vil lade seddelpressen rulle, og dermed skabe inflation der udrydder deres uoverskuelige statsgæld. Men jeg vil, i modsætning til mange kloge mennesker og økonomer, ikke påstå at det er noget, jeg kan vide med nogen som helst sikkerhed. De forsigtige garderer sig med et obligationslån. Gamblerne tager risikoen med flex. De bør dog oplyses om, at der er en reel risiko,og ikke lulles i søvn af forsikringer om, at flexlån altid vil være det billigste lånetilbud. Kodeordet er (låne)fest 
Upassende ? Klag over indlæg
Lars Nielsen , |
Hej Dimitrij
Den er svær, for det afhænger en del af de indfrielsesvilkår, der er på dit nuværende lån. Flekslån er i princippet inkonvertible, det er kontantlån, og de kan være dyre at indfrie. Under alle omstændigheder skal der regnes på det, og det kan man kun, hvis man præcist ved, hvilke obligationer, der ligger bag. I øvrigt er der lang tid til 2012, og en rente på 3 er vel ok?
Og Kris. Nej det kunne jeg godt nok ikke forudsige altså en 4 pct. obligation i kurs 99. Men mit udgangspunkt er også altid det aktuelle renteniveau. At gætte på, hvad der sker i fremtiden, er håbløst. Flekslånenes ry som stærkt spekulative lån holder simpelthen ikke, hvis man ser historisk på det. Og hvem er det nu lige, der tjener på, at boligejerne flakser fra den ene lånetype til den anden?
Opsparingseffekten i flekslån forstået på den måde, at ydelsen altid er lavere end på et obligationslån, og det større afdrag er også undervurderet. Med andre ord: Hvorfor frivilligt betale for meget?
Upassende ? Klag over indlæg
Bjarke Ebert, Tranbjerg |
“Flekslånenes ry som stærkt spekulative lån holder simpelthen ikke, hvis man ser historisk på det.”
Så lang historik er der nu heller ikke. Siden flekslånene blev opfundet, er renten kun gået nedad, og derfor har det i historisk lys været bedre end fastforrentet lån.
Man kan ikke spå om fremtiden, men man kan dog sige at renten ikke rigtig kan falde med. Derfor kan man ikke sammenligne med den historiske situation.
Og det er da rigtigt, at på et ethvert givet tidspunkt vil flexrenten sandsynligvis være billigere end et (nyt!) fastforrentet lån.
Det er bare ikke den rigtige sammenligning.
Hvis jeg optager lån nu, og skal se på hvad jeg betaler i 2020, så skal jeg sammenligne flexrenten anno 2020 (12,5%) med fastrenten år 2010 (4,0%).
Og når du selv siger at det er håbløst at gætte om fremtiden, hvordan kan du så sige at det er fastrentelånerne, der gambler? Det forstår jeg overhovedet ikke. Den eneste risiko man løber med obligationslån er at komme til at betale (lidt!) mere end man behøvede. For en flexlåner er der ingen øvre grænse for hvad renten kan blive om et år - i princippet risikerer man at lånet overhovedet ikke kan genfinancieres til nogen som helst rente.
Upassende ? Klag over indlæg
john lysdal, højbjerg |
Citat:
>>>Hvorfor frivilligt betale for meget?<<
Citat slut.
Nu er der jo ingen der ved hvem der har betalt “for meget”, før lånet er betalt tilbage ???
Citat:
Man kan sige, at de penge, man sparer ved at betale en lav rente, dem kan man altså ikke miste igen. Og de 18.000 kr., man aktuelt sparer ved at vælge flekslån, kan man jo bruge til opsparing, så man garderer sig mod eventuelle rentestigninger.
Citat slut.
Øh jo, man kan jo netop miste de “sparede” penge igen(og endda endnu flere), ved den rentestigning der helt sikkert kommer før eller siden…
Dejligt, med den tryghed vores lån giver de næste 25-30 år… -men godt der er noget for os alle!
Upassende ? Klag over indlæg
Bjarke Ebert, Tranbjerg |
Folk der kører med fast sikkerhedssele gambler på at de kører galt og dermed redder deres liv.
Elastikselebrugerne, derimod, tager det sikre valg hvor de ikke spilder tiden med montering af den faste sele.
Upassende ? Klag over indlæg
Ole Jensen, Jyderup |
Hvis jeg ellers regner korrekt udfra de tal Realkreditrådet angiver her:
har den gennemsnitlige korte rente siden jeg optog mit 20-årige 4% lån i 2005 (til kurs 99+) været ca. 3,3%. Dvs. at jeg har betalt 0,7% ‘for meget’ i rente ift. flexlån.
Det betaler jeg gerne for at kunne sove roligt om natten
Upassende ? Klag over indlæg
Thomas Borgsmidt, 2920 Charlottenlund |
Årsagen til, at disse lån indføres er, at fra 2013 og frem skal de 10 års afdragsfrie lån begynde at betale tilbage - og det kan de ikke.
De lån forudsætter at boligpriserne kun går op op op og der er inflation inflation inflation.
Øhhh…..
Hvordan er det lige med boligpriserne i Japan????
Upassende ? Klag over indlæg
thomas thsv, 2600 |
http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1813763
Og der skrives:
>For vi får altså ikke lov til at trække lige så meget fra i de kommende år. Fra 2012 og frem til 2019 aftrappes rentefradragsretten gradvist fra godt 32 til godt 25 pct.
Det vil sige, at mens vi nu får 32.000 kr. betalt af Skat, hvis vi betaler 100.000 i rente, så får vi i 2019 kun 25.000 betalt<
Upassende ? Klag over indlæg
thomas thsv, 2600 |
Altså falder rentefradraget på et lån op til 1,1 millioner i 4% obligation pr. person ikke fremover.
En voldsom fejl, der forrykker hele konklusionen.
Upassende ? Klag over indlæg
Therkild Thomsen, Valby |
Hej Lars
Du overser en meget vigtigt regel, der endte med at blive en del af den endelige skattereform.
Rentefradragsreduktionen på de i alt 8 procentpoint, der bliver indfaset fra 2012 til og med 2019 GÆLDER KUN for renteudgifter på over 50.000 kr. pr. person (og altså 100.000 kr. for et ægtepar). Efter 2019 kan den enkelte således fortsat trække ca. 33% fra (skatten i en gennemsnitskommune) af op til 50.000 kr. i renteudgifter.
Med det nuværende renteniveau for den 30-årige rente betyder det, at gælden for et ægtepar skal være noget større end 2 mio. kr. for at reduktionen i rentefradraget overhovedet får nogen betydning for dem.
Upassende ? Klag over indlæg
M Kris, Gistrup |
Lars. Er enig med dig, i , at der e alt for store omkostninger ved omlægning.Ikke kun fra banker og realkredit, men også fra statens side.
Bjarke Ebert, så kort og præcist kan det siges, lige på kornet
Upassende ? Klag over indlæg
Lars Hansen, Værløse |
Hvis man ikke ønsker at betale ekstra for muligheden for at konvertere lodret, så kan man jo tage et fastforrentet kontantlån med den lavest mulige kuponrente.
Den slags lån var yderst almindelige i 1980`erne, hvor renten var 15-20%, men ville unægtelig være noget mere oplagte i dag, hvor de anslået ville kunne få en rente på måske 3,5% for et 30-årigt lån og måske 3,3% for et 20-årigt.
Og som andre allerede har bemærket, så er der jo altså begrænset mulighed for, hvor meget lavere renten kan blive, hvorimod der ikke er noget loft for, hvor meget højere den kan blive.
Det er også yderst sund fornuft at sikre sig, at varigheden af en finansiering er tilpasset varigheden af behovet for finansiering.
Helt utroligt at det allerede er gået i glemmebogen igen, når det kun er 2 år siden, at hele Verdensøkonomien var ved at bryde sammen, fordi lidt for mange havde glemt det.
Den danske regering var faktisk nødt til at gribe ind, fordi det uden indgreb ikke ville have været muligt for de mange flexlånere at få den nødvendige finansiering til en blot nogenlunde realistisk rente i december 2008.
Og vi skal kun nogle få måneder tilbage i tiden, før det var nødvendigt for landene i EU at yde kæmpestore lån til Grækenland, fordi landet ikke selv kunne skaffe sig finansiering til en betalbar rente på det fri marked.
Den situation kunne også have været undgået eller i hvert fald mildnet betydeligt, hvis Grækenland havde sørget for at have en varighed i sin finansiering, som i højere grad var tilpasset varigheden af behovet for finansiering.
Upassende ? Klag over indlæg
M Svenstrup, London |
Det er altid interessant at laese lars kommentere paa den gaengse laaneraadgivning. “Man betaler mere nu i forventning om en gevinst senere”.
Man kunne jo derfor spekulere lidt over om Lars har kasko paa hans bilforsikring. En ulykkesforsikring maa efter samme argument vaere unoedvendig. Jeg venter stadig paa en mere nuanceret diskussion, der tager udgangspunkt i saavel aktiver som passiver, human- vs finansiel kapital.
Tak for de underholdende indlaeg dog.
Upassende ? Klag over indlæg
Bjarke Ebert, Tranbjerg |
Lars Hansen, du rammer den græske gældsproblematik lige på kornet.
Grækenland ligger som de har redt, når de har en gæld der tager årtier at tilbagebetale (hvis nogensinde), men financieret kortfristet.
Variabel rente svarer jo essentielt til at man kun låner penge frem til næste refinancieringsdato - dvs. man skubber blot sit likviditetsproblem nogle måneder frem ad gangen.
Det rigtige, forudsat at et land er fast besluttet på at bruge fremtidens ressourcer idag, er selvfølgelig at financiere med en realistisk varighed, i stedet for at gamble på at man faktisk kan indfri lånet med et nyt lån om kort tid.
Upassende ? Klag over indlæg
Lars Nielsen , |
Jeg har så røde ører, at jeg ikke behøver tænde lyset bag på cyklen, når jeg kører i mørke. For reglerne om aftrapning af rentefradrag gælder primært folk med store boliglån. Dette har jeg korrigeret i bloggen. Det ændrer dog ikke ved, at jeg fastholder, at der er grund til omtanke.
4 pct. lånene er dyrere end flekslån, og rentefradragsretten bliver langsomt, og sikkert udhulet.
For en god ordens skyld nævner jeg lige reglerne her, som kan ses på Skats hjemmeside:
1. Hvad ændres konkret?
Der indføres et bundfradrag for renteudgifter på op til 100.000 kr. årligt (50.000 kr. for enlige). Renteudgifter under denne beløbsgrænse kan fradrages med gennemsnitligt 33½ procent som hidtil. Bundfradraget ligger fast nominelt - det reguleres ikke.
Nedsættelsen af rentefradragets skatteværdi sker gradvist med en procent om året fra 2012 frem til 2019. Dermed reduceres værdien af rentefradraget til gennemsnitligt 25½ procent i 2019 mod 33½ procent i dag.
2. Fra hvornår gælder ændringerne og kommer det automatisk med?
De nye regler om rentefradragets skatteværdi vil gælde fra og med indkomståret 2012. De vil efter planen være regnet ind i skatten på forskudsopgørelsen for 2012.
Hele teksten kan ses her: http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1813763
Upassende ? Klag over indlæg
C Andreassen, Nibe |
Jeg har lige været inde på Nykredits hjemmeside, og ved at optage et nyt lån med en udbetaling på 1.000.000 skal man ved et 4% 30 årig lån i alt af med 1.936.080. Ved et 3% 20 årig lån skal man af med 1.530.960, i alt en besparelse på 405.120. Efter skat vil man så spare ca. 300.000, og når de 20 år er gået er man gældfri.
Med den nuværende skatte fradrags ret vil man så betale 5.377 efter skat for et 20 årig lån og 4.122 med et 30 årig lån, ca. 1.255 kr. ekstra per måned. Så det er dyrere nu, men til gengæld sparer man rigtig mange penge per måned om 20 år!
Upassende ? Klag over indlæg
Esben Broe, Thisted |
Jeg hoppede over i 3% over 15 år, og jeg må sige at det er en fornøjelse at se gælden høvles væk. ca. 80% af terminydelsen går på afdrag. Det er værd at tage med.
Kursen for mig var 96, og den er nu ved at nærme sig 98. Dertil skal man huske at den korte løbetid udhuler et evt. kurstab.
Om 10 år vil jeg skylde ca. 400.000 på min bolig til 1.2 mil.
Gældsfri 15 år før tid.
Besparelse ift. 4 30 ca. 380.000 kr. efter skat!
Upassende ? Klag over indlæg
Kim Rasmussen, V. Skerninge |
Hej Lars
Jeg har ledt overalt på nettet efter et regneark som sammenligner flekslån med fastforrentede lån.
Altså et regneark hvor jeg for hvert år kan taste den rente jeg gætter på ind og så sammenligne lånet med det fastforrentede.
F.eks hvis jeg gætter på at fleksrenten er i gennemsnit 1.75% de næste 5 år. Hvor meget kan fleksrenten så være i gennemsnit de sidste 15/25 år for at man er breakeven med det fastforrentede lån? Det vil også kunne bruges til at vurdere tilbudte swap aftaler fra banker.
Jeg har ledt rigtig længe, ved du eller andre hvor det regneark findes?
På forhånd tak
Upassende ? Klag over indlæg
Christian R, Kbh S |
Hej Lars Nielsen,
Det man betaler for med et fastforrentet lån er altså ikke muligheden for lodret konvertering, men sikkerheden for, at ydelsen ikke stiger (det troede jeg var elementært). Det er ikke nok at tænke på 1. års ydelse. Hvis man tager et flexlån, tager man også risikoen for en periode med en høj kort rente, måske meget høj som omkring 1980.
Upassende ? Klag over indlæg
Therkild Thomsen, Valby |
Lige præcis! Godt at se du har fundet de rigtige regler frem nu - det klæder artiklen
/Therkild
Upassende ? Klag over indlæg
casper købke, Penang |
Det bliver spændende at følge to (2) ting:
1: Hvor mange bliver fanget i fælden, når renten stiger til 8-10%. Jeg vil tro, at folk vil være totalt handlingslammede, og dermed ender med at fast-forrente på et meget højt niveau, eller flex på endnu værre (usælgelige) niveauer, hvilket vil betyde en bølge af personlige konkurser.
2: Hvis man forestillede sig, at hele Danmark’s boliggæld tog sig af 4% tilbudet, og den korte og mellemlange rente i de store kreditorområder voksede til det dobbelte eller tredobbelte, hvordan kan dette rentespænd så finansieres, Lars? Man må håbe, at de danske udlånere genbelåner i udlandet, så det ikke er de danske banker der krakker først, men reelt er det ikke den store forskel, regningen skal betales, og Staten vil have svært ved at gøre det næste gang.
Upassende ? Klag over indlæg
Søren Knudsen, Brønshøj |
Ved et fastforrentet lån betaler man for en forsikring. Værdien af denne forsikring afhænger af hvor meget luft man har i økonomien. Har man masser af luft har man jo ikke brug for en forsikring og det er jo dumt (eller spekulation) at betale for noget man ikke har brug for. Har man mindre luft er det dumt ikke at tage forsikringen da man ellers risikerer at skulle gå fra hus og hjem ved en rentestigning.
Upassende ? Klag over indlæg
En Læser, Århus |
Et er, at denne blogskribent er nærmest religiøs tilhænger af flekslån, og at næsten alle argumenter for fast forrentede lån preller af på ham.
Men når han som denne gang kammer over og forsøger at fortolke andres hensigter, går det helt galt.
Kære Lars: Lyt dog til andre mennesker: Det er helt forkert, som du postulerer, at det er spekulation i senere op- og nedkonverteringer, der får folk til at vælge fast rente. Det er sandsynligvis ønsket om sikkerhed for fast rente og for, at man ikke skal gå fra hus og hjem, der i de fleste tilfælde får folk til at vælge fast rente. For ønskede man at spekulere valgte man jo flekslånet.
Hvad du tilsyneladende ikke forstår er, at der faktisk findes mange mennesker, der ikke ser deres boliglån som et spekulationsobjekt.
Men jeg kan da godt gennemskue, at hvis du ikke kunne stikke folk med fast forrentede lån forkerte motiver i skoene, så faldt hele grundlaget for dit blogindlæg sammen.
Det skulle du måske have tænkt på, inden du skrev det?
Upassende ? Klag over indlæg
går den så går den, Århus |
Jeg vil gerne have mindre gæld
Jeg vil gerne gerne øge mit rådighedsbeløb
Jeg vil gerne have flere penge
Jeg vil ikke tage store flekslån i boligen, og risikere min familie, vores økonomi, daglige tryghed med mere. Derfor er jeg forsikret i tilfælde af brand, biluheld, alvorlig sygdom med mere.
Og jeg vil slet ikke stille mig afhængig af et politisk flertal, som måske/måske ikke vil redde flekslån. Uanset hvor nationaløkonomisk en god beslutning, det nu er/var.
Jeg læser normalt bloggen med interesse, men - sparede penge kan være dyrt tjente
vh
Upassende ? Klag over indlæg
Niels Lausten, Dyssegaard |
Jeg synes, at man overser en vigtig fordel ved flexlån. Hvis man har lidt overskud i økonomien kan man uden omkostninger indfri en del af lånet, den éne gang om året når lånet skal re-financieres. Og der er helt uden kurstkab (og eventuel gevinst).
Det kan man ikke med fastforrentede lån, hvor der skal betales omkostninger ved ekstraordinær indfrielse.
Upassende ? Klag over indlæg
allan malskær, Værløse |
Hej Lars
Dejligt du tager emnet op så direkte. Som du også kan se af mange af svarene i din blog er det kropumuligt at få folks øjne op for de problemer, som du beskriver (incl. din rettelse, denne regel i sig selv er jo en Københavnerregel idet det er folk i Hovedstadsområdet det primært vil blive ramt!)
Der skal gøres op med den fiksering som folk har på, hvad de skal betale i selve tallet i kroner for et lån, men de ser ikke på, hvad værdien er af denne krone efter inflation, - og som du så udmærket beskriver også efter skat, altå realrenten.
I lille DK er det forfærdeligt, at vælge en løbende rente, hvilket i andre lande er naturligt, der ønsker man naturligvis en rente, der løbende tilpasses inflationen. Ja næsten som vores rentetilpasningslån, men med den store forskel at vores er uopsigeligt og løber op til 30 år.
Der er intet der indikerer, at man over en længere periode skulle kunne komme til at betale en 1-årig rente (og husk her de forbandede bidrag på pt. relativt et tillæg på over 40%),der er højere end den inflation der er i samfundet. At de fleste låntagere så endog har en lønudvikling, der er større end inflationen, understreger jo netop, at det er fornuftigt at se på beløbet i den relative krone og ikke i faste kroner. Og tænk sig, så er det, at der fremkommer en relativ negativ realrente pt.
Men føj da det er jo bare fordi låntagerne spekulerer- nej det er fordi de tænker sig om, når de har rentetilpasning med i deres vurdering. Så kan man af andre årsager vælge at betale ekstrapræmien for det faste 4 % lån f. eks. af forsigtighedsårsager eller fordi man senere som du beskriver vil omlægge. Men tak for at du holder denne debat åben, selv om du kun tør (lol) på bloggen.
/formand@parcelhus.dk
Upassende ? Klag over indlæg
J. Lauritzen, Hals |
…jeg tror egentlig at vi blot vil bo i vores hus! Der er en regel der hedder at man ikke gambler med sit hjem. Vi har aldrig været med på “konverteringsvognen” og har derfor sparet rigtig mange penge i diverse konverteringsgebyrer og tingeling. Området er kompliceret og præget af meget spekulation, såfremt man skal have en reel gevinst ud af konverteringerne. Imens risikerer man at spekulationen i sidste ende giver en større restgæld.
Upassende ? Klag over indlæg
Jacob Olsen, Kolding |
Renten er et af de værktøjer der bruges til at “styre” økonomien. Den er lav nu fordi de gerne vil have gang i hjulene, men faktum er at der i øjeblikket florerer en ond spiral -> Folk bliver fyret, folk bruger ingen penge, firmaerne tjener ingen penge. Den kan så køre igen og igen(alle firmaerne har ikke skåret NOK ind til benet). Følgeeffekterne er folk går fra hus og hjem pga økonomien, folk bliver skilt pga dårlig økonomi. Flere huse kommer med i det i forvejen store udbud. Priserne falder. Flere skilles, de kommer ud med gæld, og sidder tungt i det. Friværdien blev jo flittigt spenderet. Alt i alt ser det ikke så godt ud. Der kan snakkes om psykologien i markedet har en hvis indvirkning, men den betyder intet hvis du står uden arbejde, og der ikke kommer NOK penge ind.
Tilbage til toppen. Renten er et værktøj til at styre økonomien. Økonomien er elendig, og det går ikke så hurtigt med at få damp under kedlerne igen. Hvor tit har i set avisoverskriften “Vestas ansætter 400″.
Tror der mangler cirka 5 magre år endnu for at ramme de syv år, og så begynder vi at kravle opad lige så stille. Renten vil NOK stige en smule for at dæmpe den store rakets opstigen.
Forstår godt der er nogle der kan lide det sikre, men markedet vil vel afspejle renten. Når vores kære fleksible rente stiger, vil det samtidig betyde at der er gang i kedlerne. ALLE er i job igen, og firmaer benytter lønforhøjelser til at tiltrække os igen, og vi kan betale den rente som nu engang er.
Hvis i skulle være i tvivl, er jeg til Flekslån, og markedskræfter. Det var blot et lille indspark som i er velkomne til at skyde ned, hvis i kan.
Upassende ? Klag over indlæg
M Kris, Gistrup |
Godt indlæg Jacob Olsen, med megen sund fornuft. Jeg har oplevet tidligere boligkriser, og regner også med, at en nedtur skal vare 7-10 år, før det for alvor vender.
At psykologien ikke spiller den store rolle for den enkelte arbejdsløse er jeg også enig i. Det psykologiske kan komme i spil, når det større marked går i panisk selvsving. Herved opstår “lemmingeeffekter”, som driver renter og priser op eller ned, uden hensyn til den økonomiske underliggende sunde fornuft. Det er historisk set talløse gange lige fra Hollandske tulipaner for flere hundrede år siden til Soros valutaspekulationer i vor tid. Og med den største finansielle krise i moderne tid er grunden lagt til panik på markedet. Men det er blot min mening, og som alle andre kan jeg ikke garantere for gyldigheden. Jeg er derfor enig med Lars Nielsen, når han siger, at ingen kan spå om fremtiden. Og alligevel oplever jeg, at det er hvad mange mener sig i stand til, hvorfor de føler sig sikre på flexlån. Det er fint, at der er valgmuligheder på lånemarkedet, men hvor kunne jeg ønske, at flexlånerne så også var villige til at tage tabet, den dag det (måske) kommer.
Upassende ? Klag over indlæg
M Kris, Gistrup |
Og lige en tilføjelse til dem, der måske finder det mærkeligt at tale om tulipaner i denne sammenhæng:-)
http://www.elex.dk/tulipankrakket.htm
Upassende ? Klag over indlæg
Karl Ove Jepsen, Løgumkloster |
På et velfungerende finansielt marked kan man ikke sige, at noget er hverken dyrt eller billigt. Man kan kun sige, at prisen er lig med markedsprisen, for hvor der er en køber, er der også en sælger.
I de privatøkonomsiske overvejelser bør man vel strengt taget interessere sig for, hvordan eens pensionsopsparing bliver investeret. Bliver den investeret i flex-obligationer, kan man eleimnere en del af sin renterisiko ved at optage lån i flex og vice versa mht. fastforrentede lån.
For mange familier går de 2 pengestrømmer nok nogenkunde lige op.
Upassende ? Klag over indlæg
Bjarke Ebert, Tranbjerg |
Jacob Olsen,
Du er godt i tråd med det meste af det økonomiske etablisement, der bekender sig til John Keynes.
Jeg vil gerne benytte lejligheden til at reklamere for en mindre kendt fraktion af økonomer, kaldet Den Østrigske Skole. “The Austrians” ser tingene på en helt anden måde.
De forudså finanskrisen i årevis, og forklarede endda årsagerne til den inden den skete.
Prøv at slå Peter Schiff, Marc Faber og Jim Rogers op, bl.a. på youtube.
“Østrigernes” forklaring (som jeg tilslutter mig):
Regeringernes og centralbankernes lave rente i så lang tid er årsag til massive fejl-investeringer og bobler, og disse bobler vil med sikkerhed briste før eller siden, når de økonomiske realiteter presser sig på.
Centralbankerne, ikke det “frie” finansielle marked, er dermed den mest direkte årsag til finanskrisen.
Du skriver at du går ind for markedskræfter.
Men den korte 0-rente er politisk bestemt. Det er pris-kontrol, så det basker. Et frit pengemarked, uden centralbankernes indgriben, ville for længst have sat renten langt højere.
Når renten fastholdes på 0, får markederne ikke ordentligt afviklet de ubalancer og den gearing/gældssætning der førte til krakket i 2007-2008, og det vil ifølge en hr Gerald Celente føre til et nyt krak senere på året.
Faldende priser kan iøvrigt være meget fornuftigt. Det er ikke en holdbar regel at huspriser, lønninger og alt muligt andet kun må stige. Sommetider vil markedet have priser ned (dvs. tilbage til realistisk niveau), og situationen bliver kun værre når politikere forsøger at bekæmpe det - i yderste konsekvens medfører det hyperinflation.
Upassende ? Klag over indlæg
john lysdal, højbjerg |
Jacob Olsen
Citat:
Forstår godt der er nogle der kan lide det sikre, men markedet vil vel afspejle renten. Når vores kære fleksible rente stiger, vil det samtidig betyde at der er gang i kedlerne. ALLE er i job igen, og firmaer benytter lønforhøjelser til at tiltrække os igen, og vi kan betale den rente som nu engang er.
Citat slut.
Var der ikke noget med at den fleksible rente blev “reddet” af regeringen for et par år siden ???
Der var da vist ikke meget “gang i kedlerne”, ALLE i job eller snak om lønforhøjelser!
Men godt vi har noget at vælge imellem…
Upassende ? Klag over indlæg
Jesper Andersen, Sønderomme |
Øhh, 47.000 for et flexlån ???
1.000.000 * (1,25 +0,5) i bidrag)= 17.500 årligt FØR Skat
Upassende ? Klag over indlæg
Søren Sandholdt Jensen, 8600 |
Jeg har sikkert misforstået en del af denne debat så et indspark til dette indlæg ville være dejligt.
- Renter kan ikke forudsiges
- Flexlån og fastforrentet lån (alene med henblik på konvertering) har renteudvikling som afgørende faktor
- derfor har begge lånetyper et spekulativt element
- flexlån fokuserer på lavest mulige månedlige ydelse
- fastforentet lån med henblik på konvertering fokuserer på nedbringelse af restgæld
- bedste lånetyper kan afgøres når lånet er betalt ud
- sammenligner man ikke æbler og bananer
Hvis man køber sit hus som et led i en investering mere end et sted at bo, så kan jeg godt forstå ovenstående blogindlæg - også selvom man sammenligner æbler og bananer. Men er det ikke også det der lægger kimen til den paradoksale slutning, at et fastforrentet lån skulle være mere spekulativt end et flexlån?
Upassende ? Klag over indlæg
Bjarke Ebert, Tranbjerg |
Søren Sandholdt,
Jeg er egentlig enig i alt det du skriver, men vil gerne komme med et par kommentarer.
Når man vurderer et lån, skal man vurdere essensen af den kontrakt man indgår. Begynder man med at blande alle mulige hvis-og-hvis ind i det, mudrer man billedet. Hvis’erne kan man se på bagefter.
Det følgende skal du ikke opfatte som at jeg forsøger at forklare dig noget du godt ved, men et forsøg på at skære ind til hvad der er *vigtigt*.
Det essentielle i et flekslån: Man låner en pose penge i et år til fast rente. I løbet af året betaler man renter og eventuelt afdrag. Når året er omme, skal man tilbagebetale hovedstol minus afdrag - og dette gøres sædvanligvis ved optagelse af et nyt et-årigt lån.
Det essentielle i et fastforrentet lån: Man låner en pose penge i f.eks. 30 år, hvor man betaler afdrag og en *aftalt* rente. Lånet kan opsiges ved at aflevere de underliggende obligationer, som man selv må ud i markedet og finde (hvis man kan støve en sælger op ;-), ELLER ved at indbetale obligationsrestgælden til pari (kurs 100).
Så du har ret - det er pærer og bananer - to forskellige varer, hvis pris (rente) ikke direkte kan sammenlignes.
Så en kommentar til det med at konvertere et fastforrentet lån op eller ned.
Nedkonvertering: Hvis markedsrenten har bevæget sig væsentligt under den kuponrente man optog lånet til, giver det mening at udskifte lånet med et nyt og billigere. Det BØR man gøre, da man jo har betalt for denne mulighed (= option).
Opkonvertering: Her er der en del der er uenige med mig. Men jeg siger: Ser man bort fra transaktionsomkostninger, så er der intet vundet ved at opkonvertere. Man indfrier lånet på markedsvilkår (finder obligationerne ude i markedet) og optager det nye på andre markedsvilkår (sælger andre obligationer ude i markedet).
Det er netto ikke vundet noget herved - man kan jo frit konvertere frem og tilbage som man vil (pånær transaktionsomkostninger), og det er ikke objektivt at et 5%-lån er bedre end et 4%-lån - både den effektive rente og kontant-restgælden er jo essentielt den samme (dog: for 5%-lånet betaler man en lidt højere rente for den højere sandsynlighed for senere nedkonvertering).
Argumentet med nedbringelse af restgælden køber jeg ikke. Det er kun den nominelle på-papiret (obligations-)restgæld der bliver nedbragt ved opkonvertering - cash-restgælden (prisen for her-og-nu-indfrielse) er jo den samme før og efter konvertering.
Oversimplificeret illustration: Om man betaler 4% af 1.250.000 kr eller 5% af 1.000.000 kr om året er jo hip som hap (overforsimplet, fordi afdragene af de ekstra 250.000 over 30 år også spiller en rolle - de kan medregnes som en ekstra effektiv rente, men jeg gad ikke finde regnearket frem 
Upassende ? Klag over indlæg
Niels G, Hornslet |
Bjarke, isoleret set har du jo ret med problemet med en opkonvertering. Blot glemmer du at kommer der senere mulighed for en nedkonvertering ændres billedet. I gen. Lån 1 mill i 4%, konverter til 6% til kurs 85, ny restgæld 850.000. Man betaler så i en periode mere i rente. I løbet af 2-3 år falder renten igen, og man kan skifte til 4% igen, men skylder nu kun 850.000. Jeg har set bort fra afdrag og handelsomkostninger.
Selvsagt er effekten af omkostningerne mindre jo større lånet er. Man bør derfor gøre sig klart at man for mindre lån (vel under 1 mill) med fastforrentet betaler en præmie for en option der i realiteten er for dyr at udnytte.
Upassende ? Klag over indlæg
Morten Mejn, Næstved |
Bjarke Ebert: du skriver renten kun har været faldende i al den periode, der har været flexlån. Det er direkte forkert…:) Fleksrenten har været op og snuse - og endda over de 6%
Ellers synes det er svært at sige for eller imod… Det er jo meget med temperament at gøre - og hvornår man sover bedst. Nogen er til obligationer - andre til aktier, fuldstændig som obligationslån og flexlån. Men mange gode betragtninger.
Upassende ? Klag over indlæg
N Mathiasen, Gentofte |
Det er jo umuligt at forudsige, hvad der sker. Alle lån kan vel siges at være spekulative. Historien viser at den officielle inflation intet har med virkelighedens priser at gøre. Nutiden viser at lønnen ikke nødvendigvis stiger i fremtiden. Japan viser at renten kan holde sig lav i lang tid, men Danmark er overhovedet ikke samme land som Japan - så kan vi det? Vi kan glæde os over at fødevarepriserne stiger i al overskuelig fremtid - dermed stiger vores konkurrence evne på trods af den stigende mængde parasitter.
Ved tidligere kriser er den likviditet som staten pumpede ud i systemet hevet hjem igen efter krisen vha. høj rente. Så flexerne håber altså på at krisen forsætter i al uendelighed?
Det bliver spændende - rigtigt spændende.
Upassende ? Klag over indlæg
Lars Nielsen , |
Hej alle
Jeg har tilladt mig at opsummere mine holdninger til flekslån i en ny blog.
Den findes her: http://blogs.jp.dk/aconto/2010/08/26/boligejere-ma-leve-med-usikkerhed/
Upassende ? Klag over indlæg
Annonce:
I. Jensen
Jeg synes ikke, at du er rimelig.
Når Sjøberg skriver "guilt by association" har det kun et formål. At give S en del af skylden. Og
Læs mere
Hvis Østergaard/Gravgaard og Co. kan sælge MIN bolig, til den pris JEG gerne vil have, og de i øvrigt har den bolig JEG gerne vil købe, og de
Læs mere
poul pedersen, 7451 sunds:
Du skriver: "At liberale forsøger at give Socialdemokraterne skylden for indførelse af afdragsfrie lån i en
Læs mere
Mon ikke GoEstate er oprettet med èt for øje: At sælge egen og venners boliger til en overpris under dække af, at der er tale om en
Læs mere
Når Michael Gravgaard påstår, at mægleren udmærket ved, hvad den rigtige pris er, bør det bemærkes, at der ikke er tale om noget standardvare.
Læs mere
Foretrukne
Seneste blogs
Arkiv
januar 2012 (3)
december 2011 (4)
oktober 2011 (4)
september 2011 (6)
august 2011 (4)
juli 2011 (2)
juni 2011 (5)
maj 2011 (1)
april 2011 (1)
marts 2011 (4)
februar 2011 (5)
januar 2011 (4)
december 2011 (4)
oktober 2011 (4)
september 2011 (6)
august 2011 (4)
juli 2011 (2)
juni 2011 (5)
maj 2011 (1)
april 2011 (1)
marts 2011 (4)
februar 2011 (5)
januar 2011 (4)
Alle artikler, fotos, grafik og øvrige illustrationer, der er på denne side, stammer fra Jyllands-Posten. Jyllands-Posten har ophavsretten, jf. lov om ophavsret.
Læs mere
Jyllands-Posten, Grøndalsvej 3, 8260 Viby J, +45 87 38 38 38. Kontakt: http://jp.dk/kontakt/
Det kunne også være man valgte fastforrentet pga. sikkerheden og for netop at UNDGÅ at være tvunget til at spekulere.
Upassende ? Klag over indlæg