A conto

“Hvis man vil have økonomisk tryghed, skal man ikke købe et hus, så skal man bo til leje.”

Der er også - som der altid har været - en vis politisk risiko ved at være boligejer. Især i en tid hvor visse folketingspolitikere er i gang med at scanne terrænnet for nye muligheder for beskatning. For:

Hvem skal nu betale,
hvem har råd til mer
Hvem har mange penge penge
Jeg har ikke fler’ !

som saglig Jørgen Winckler sang.

Upassende ? Klag over indlæg

undskyld, men hvad fedt er der ved afdragsfrie lån, som du bruger i dit eksempel?
de er ‘billigere’, ja, men du er stadig gældsat efter 30 år?!
nej, tag et lån med kort løbetid (20 år, fx) og bliv gældfri hurtigere og billigere.
er man gældfri bliver det for alvor billigt at bo i eget hus.

Upassende ? Klag over indlæg

@ Ole Skovgaard

Hvis du med din bemærkning mener, at afdragsfrie lån er stærkt problematiske, så er jeg fuldstændig enig.

Lars skriver, at flekslån kræver, at man konsoliderer sig. Derfor er afdragsfrie flekslån noget f….. har skabt, mest fordi de er blevet (og bliver) tilbudt en gruppe, som ikke kan få det til at hænge sammen ellers. De tilhører i høj grad den gruppe, som i dag er insolvente.

Det burde kun være de meget velkonsoliderede, som kan tage den form for lån.

Upassende ? Klag over indlæg

Hvis man vælger et flexlån MED afdrag, er det da også helt ok. Vel at mærke hvis man i sit budget har luft til at renten stiger fra det ene år til det andet. Ja endda stiger markant. Den usikkerhed må man jo afgøre med sig selv om man vil tage. Og det er da sandt at man sparer nogle penge det første år i forhold til et fastforrentet lån, problemet er blot, at de færreste lægger disse penge til side. Og at indbetale dem på en pensionsopsparing, kan jo være som at tisse i bukserne, skulle renten stige markant, og husværdien falde, og arbejdsløsheden gå over i kontanthjælp, og krav om tvangstilbagekøb af sine pensioner, med en strafskat på 60 %. De værst tænkelige forhold, javel, men ikke desto mindre er det en ret stor investering man foretager ved boligkøb, i modsætning til et forbrugslån, eller billån. Og som en anden skriver, så er det de færreste af de nævnte lån der er afdragsfrie. Så den sammenligning du’r altså ikke rigtig. Og at du ligefrem nævner el vand og varme, burde jo være under din værdighed, for så kunne man jo fortsætte med at nævne alle fødevarer, hvor prisen også er variabel, dog oftest i opadgående retning.

For mig at se, burde man starte med at forbyde afdragsfrie lån. Du finder heller ikke afdragsfrie billån. Hvorfor mon? Og vælger man at optage et afdragsfrit lån, burde man nok hellere leje en bolig. Da er risikoen for et værditab, man selv hænger på, da ikke aktuelt. Og så er der noget helt galt i at man køber noget, dog uden at betale for det, men kun nøjes med at betale rente.

Men hvis man kan leve med den usikkerhed og risiko der er ved et flexlån, og så nyde godt af en lav rente i en ukendt årrække - uden at man skal hjælpes af regeringen når lokummet brænder - så er det da super fint, hvis man på den måde hurtigere får betalt sit lån. Men som udgangspunkt er et fastforrentet 30 årig lån til eks førstegangskøbere, der, som det efterhånden er tradition i Danmark, ikke selv har sparet en krone op inden de farer ud og køber bolig til flere mio kr., det mest optimale. Og man burde overveje at sætte en maks lånegrænse for hhv flexlån og specielt afdragsfrie lån, på eks 60 % af værdien, som i andre lande.

Men prøv at kigge på alle de formuer der er blevet tabt hos folk, der i de glade opgangstider, investerede mio af lånte kroner i aktier, i jagten på den hurtige gevinst. Det var også afdragsfrie lån, med sikkerhed i aktierne. Hvad skete der, da markedet vendte? man mistede sin formue, på samme måde som de teknisk insolvente, der købte dyrt, sad med afdragsfrie lån, og nu er fanget i fælden.

Med et fastforrentet lån kender man trods alt sine ydelser de næste 30 år - eller 20 år hvis økonomien giver den mulighed - i modsætning til ved et flexlån.

Et afdragsfrit flexlån, virker jo som et lejemål, med fuld indvendig og udvendig vedligeholdspligt, og garantiforpligtelse for et værditab. For det er jo reelt kreditforeningen og banken der ejer boligen nu og de næste 10 år, og værre endnu hvis der kommer de omtalte 30 årige afdragsfri fastrentelån. Det minder jo mere om forholdene i England hvor man blot lejer en ejendomsret af Hertugen. Og det er vel grundlæggende noget rod.

Upassende ? Klag over indlæg

Forskellen på dit variable boliglån og andre variable udgifter som f.eks. olie, er lånets størrelse.

Risikoen stiger proportionalt med lånet. For langt hovedparten af lånere er udgiften til boliglånet meget større end den næsthøjeste udgift i en husholdning.

Derfor er det almindelig sund fornuft at betale ekstra for at kende sine fremtidige udgifter, så man ved at man ikke skal ud at trille på landevejen med sin barnevogn når renten stiger og jobbet er væk.

I det hele taget er det utroligt naive optimister som tør låne penge, når vi er godt i gang med at nedgradere Danmark til et U-land.

Upassende ? Klag over indlæg

Jeg er som sædvanlig ret enig med Brian Korsgaard!

Thomas Olesen har også en knivskarp observation: Folk kan ikke administrere flexlånene!
Lars Nielsen vil ikke have trygheden - han vil ha’ og han vil ha’ - Vi kan ikke have de små Lars Nielsen’er rendende rundt og lege med valutakassen som de gør i øjeblikket.
Hele Lars Nielsens regneeksempel viser, at han IKKE har forstået en bønne!
Hvis Jens Christiansen mener, at afdragsfrihed og rentetilpasning har været med til at drive huspriserne i vejret, og dermed ikke alene forøge risikoen relativt; men også absolut - så er jeg ganske enig!
Ole Skovgaard inddrager et helt fundamentalt forsikringsprincip - måske uden at vide det - Nemlig, at man kun skal forsikre sig mod tab, man ikke har råd til at bære!
F.eks. har man købt en afbudsforsikring på en ferierejse, så kan man være sikker på én ting:
Nemlig at sandsynligheden for afbud gange rejsens pris er MINDRE end det man får lov at betale for forsikringen. Hvis man ikke kommer af sted på ferie - dødsfald i familien (de gamle er sgu så hensynsløse - de har at dø i arbejdstiden!) - så har man råd til at bære tabet (eller har man ikke råd til ferie).
Ens bolig er noget ganske andet!

Nå, nu ser jeg, at Danske Banks medieovervågning og censur har været inde at klage over mit indlæg. Jeg ved, at de systematisk skanner blogs og sender klakører ind, når det vurderes opportunt.
I dette tilfælde har klagen dog forkert adresse - den burde være rettet mod Finanstilsynet - hvilket de også gjorde, med et pinligt resultat - og plantede artikler.

Upassende ? Klag over indlæg

Et vildt gæt: Realkreditlån er nok typisk større end alle andre lån og kreditter til sammen, og fast rente er en mulighed. Selv har jeg et F3-lån, og holder fast i det så længe som muligt.

Upassende ? Klag over indlæg

Svar til Jacob Pedersen.

1) Måde at gøre det på:
Brug dette link, så kan du sjusse dig ind. Danmarks Statistik linker direkte til Nationalbankens tal.
http://www.statistikbanken.dk/statbank5a/default.asp?w=1024

2) Nu er jeg ikke helt klar over, hvad du mener.
Hvis du mener hvor meget mindre lån du kan optage og stadig have det samme rådighedsbeløb??
Så kan du tage og sammenligne
1 divideret med alfa hage 20 år - 3% OG
1 divideret med alfa hage 30 år - 4%

De er henholdsvis 7,3% og 6% Det betyder at ydelsen (renter og afdrag) på 3% 20 år er 7,3% af lånets hovedstol.

Så skal du kompensere for kursforskellen. Er kursene hhv 92 for 3% og 100 for 4%, så skal du dele procenterne med kursen, dvs:
7,3%/0,92 og 6%/1,00 hvilket er hhv. 7,9% og 6%

Så skal du kompensere for skattelempelsen

For 4% 30 år er denne FØRSTE år 1/3 af 4 % = 1 1/3%
For 3% 20 år er denne IGEN FØRSTE år 1/3 af 3%/0,92 = 1,09%

Så når vi frem til en reciprok alfahage værdi på hhv:
3% 20 år 7,9% - 1,1% = 6,8%
4% 30 år 6,0% - 1,3% = 4,7%

Så har du forholdstallet mellem 4,7% og 6,8% = 69%

Det vil sige, at for samme ydelse efter skat DET FØRSTE år kan du låne 69% af den lånesum, der kan bevilges til en 4% 30 år.

Så skal du være opmærksom på at du med 3% 20 år hurtigt kommer til at sidde hårdere i det, fordi afdragene er væsentlig større, hvorved renterne - og den skattemæssige rentelempelse - bliver det mindre.

Men det er en udmærket illustration af hvor galt det er gået med priserne: Det kan ganske enkelt ikke lade sig gøre at købe noget finansieret over 20 år.

Hvis du har råd til en bolig på 2 mio med en 4% 30 år, så har du råd til en bolig på 1,4 mio med en 3% 20 år.

Lars Nielsen har jeg regnet rigtigt - der kan være smuttet noget!

Upassende ? Klag over indlæg

Hej Thomas Borgsmidt

Pas! Dog tror jeg, du svarer på mere, end Jacob Pedersen spørger om.

Jeg vil hævde, at man ikke skal købe bolig på baggrund af, hvad man kan betale netto hver måned. Man skal i første omgang sammenholde kontantprisen med ens øvrige løn- samt formueforhold - eller mangel på samme!

Mange private kunne med fordel vælge at se på deres økonomi som en virksomhed, nemlig opstille en resultatopgørelse og en balance. Når man køber en bolig, skal man i første omgang fokusere på balancen. Så går man til resultatopgørelsen for at finde ud af, hvordan man vil betale den.

Upassende ? Klag over indlæg

Den største usikkerhed for boligejerne er om S og SF med EL og R som støtter kommer til magten ved næste folketingsvalg.

Fair Løsning kan ikke løse nogen problemer for DK. Udgiftssiden og goderne har Helle og Villy helt check på. Desværre er der ikke samme check på indtægtssiden. Det eneste sted, som kan give store indtægter og hvor man ikke rammer egne vælgere er boligskatterne.

Vi risikerer boligskatter i en størrelse, som kan give mange boligejere kuldegysninger og chok og det er nok den største risiko for boligejerne.

Upassende ? Klag over indlæg

@ Thomas Borgsmidt

Tak for din saglighed. At Danske Bank har ondt et vist sted, viser bare at sandheden er ilde hørt… hehe.

Men jeg har det primært dårligt med afdragsfrie lån, hvor du lyder til at have det sværest med flexlånene. Jeg synes så, at kombinationen af afdragsfrihed og flexlån er helt ude i hampen, fordi man balancerer på det allerydeste. Placerer man sig der fra starten, fordi man ikke har andre muligheder, skal der ingenting til for at læsset vælter.

Jeg har det på samme måde som Brian Korsgaard mht. flexlån. Er der luft i økonomien og har man temperamentet, er det flexlån man skal tage og så skal man ikke klynke over at renten stiger.

MEN når renten netop er lav, benytter jeg mig af lejligheden til at afdrage MAX, i stedet for som flertallet at købe en ny bil. Så er jeg bedre polstret til en rentestigning.

Dine betragtninger om forsikring kan jeg fuldt ud tilslutte mig. Jeg plejer at sige, at jeg kun forsikrer mig mod økonomisk ruin. Resten er en del af livet, og det er som bekendt risikofyldt.

Upassende ? Klag over indlæg

Om det er dyrere eller billigere er vel lidt et spørgsmål om, hvordan man gør det op. Afdrag+renter pr. måned er bestemt højere - men afdraget svarer på sin vis vel mere til en opsparing end til en udgift.

Det der har ansporet mine konkrete tanker er, at man må kunne gøre det lidt bedre end bankens forslag: vælg et 30 årigt fastforrentet lån og køb for max X.X mil. samtidig med, at du årligt indbetales så og så meget på en kapital-pension.

Da du i realiteten afvikler relativt lidt på dit boliglån i den første tredjedel af den 30 årige periode. Og da renten på kapital-pensionen ikke ligefrem springer i øjnene som en fantastisk investering… Så frister det at købe for lidt mindre (ikke meget - men lidt), droppe kapital-pensionen fra regnestykket. Og istedet afvikle en boliggæld over 20 år (hvorefter der stadig er en anseelig del af mit arbejdsliv tilbage til at sikre en regulær opsparing til senior-livet).

I forhold til at konvertere lodret - jeg er stadig grøn i forhold til det her, så skal lige være helt sikker på, at jeg forstår detaljen i det du siger. Kursudsvingene på den 20 årige obligation er mindre, og dermed får man færre og mindre muligheder for at skumme en kursgevinst. Altså at skifte hest undervejs: vælge et andet lån, der økonomisk er mere favorabelt.

Og så et ekstra spørgsmål: Såvidt jeg kan se, så er der pt. ikke et 20 årigt lån til private, som anbefales? Tager jeg fejl eller… Hvis ikke: hvad er så vurderingen af, hvornår det bliver en realitet?

Upassende ? Klag over indlæg

Er der nogen der kort og præcist kan forklare hvorfor banken ikke anbefaler et 3% 20-årigt obligationslån. Kurstabet er pt ca. 3.5 points, men hvorfor regner de ikke med at kan kan hente det ved en senere omlægning ? Hvorfor er det vigtigt hvor stor serien er ?

Upassende ? Klag over indlæg

Jeg synes der mangler et livstidsperspektiv i debatten. Vi skal jo alle herfra på et tidspunkt, og i den forbindelse kan vi ikke tage opsparingen i huset med. Den vil gå til arvingerne, eller man kan “spise mursten” i sit otium ved at tage et nedsparingslån - og selv dér vil der efter al sandsynlighed være noget til overs til børnebørnene.

I den sammenhæng er afdragsfrie F1 lån en meget fin måde at styre livstidsindkomsten, idet man så kan få en forbrugsoplevelse ved at bo i huset samtidig med at man kan spare op på anden vis - enten i frie midler eller i en pensionsopsparing.

Tilgangen kræver naturligvis at man udviser økonomisk ansvarlighed og at man har konsolideret sig til at kunne modstå årene med højere rente. Arvingerne vil nok også hellere have glæden af flere muligheder i barndommen fremfor at få en stor sum penge når de er midaldrende - efter at staten har taget deres bid i arveafgift.

Upassende ? Klag over indlæg

@Lars Nielsen,

Det er nemt at finde det bedste lån, og den bedste låneomlægningsstrategi, i bagklogskabens ulideligt klare lys hvor den historiske kursudvikling er kendt. Desværre er der ingen boligejere som er i besiddelse af en perfekt krystalkugle om fremtiden, så valg af lån må, ligesom alle andre finansielle beslutninger, træffes under usikkerhed. Blot fordi F1 lånet er det rigtige valg til dig, er det ikke sikkert at det er det rigtige valg til alle andre.

Der kan være mange gode grunde til at vælge et lån med fast rente. Da subprimekrisen for alvor eksploderede i efteråret 2008, var der formentlig en del F1 låntagere som havde bange anelser for den kommende refinanieringsauktion. De låntagere som i 2005 havde omlagt fra F1 til 4% fast rente var denne bekymring foruden. Nu endte historien relativt lykkeligt for F1 låntagerne i 2008 så renten “kun” steg til en 5-6 procent, men hvad nu hvis det var blevet 10% på december auktionen fordi der manglede købere til 400 mia obligationer?

Ingen kan forudsige den fremtidige renteudvikling, men derfor kan man godt forholde sig til konsekvenserne af forskellige scenarier. For eksempel ved at F1 låntagerne regner på om de har råd til at blive boende hvis den korte rente stiger med X%. Så kan man diskutere hvad X skal være, og her er der al mulig grund til at bruge sin fantasi og huske at man “tænker” sig 30 år frem i tiden. I mange tilfælde rækker fantasien kun et til par procentpoint, men det kan komme på et par år eller mindre, så det er slet ikke nok til et 30-årigt lån. Man kunne også lave et “lille” regnestykke som hedder at renteudviklingen fra 2010 til 2040 bliver den samme som fra 2010 til 1980 ved at skrue tiden tilbage (start ved 1%, slut ved 20%). Om ikke andet har Grækenland mindet os om at rentesatser på obligationsmarkedet godt kan have to cifre før kommaet, men sådan var det også i Danmark for bare 20 år siden.

Vi har set det gang på gang, selv blandt professionelle aktører på finansmarkederne (eller måske især her…), at de lidt mere ekstreme scenarier ignoreres ud fra devisen at “ringe sandsynlighed” er det samme som at “det kan ikke ske” (”black swan” teorien, for de indviede).

Upassende ? Klag over indlæg

Lars Nielsen: Jeg er ganske enig i at spørgsmålet omkring gældens størrelse. Bare bankerne havde tænkt på det i tide!
En balance opstilling med gældsposterne på den ene side og de realistiske vurderinger af aktiverne på den anden er en dybt forsømt øvelse!
Folk køber/har købt nye biler med lån i huset! Hvilket betyder, at de påregner at køre i den nye KIA firhjulstrækker i 25 år.

Upassende ? Klag over indlæg

Brian Korsgaard: Tak for din tydeliggørelse! Det er helt klart, at det er et tema ingen politiske partier har lyst til at tage op. Det er nok til at få boligmarkedet til at sig KAPOOOOOW.

Vi står jo i den groteske situation, at de bedste indtægter er de mest udsatte: Den enlige mor i den almennyttige lejlighed på Nørrebro - jo hun har det svært; men det har hun altid haft!

I dag er dem, der står med det ene ben i tvangsauktionen: Læge/juristparret med 2 børn i en 2-3 værelses på Nørrebro!

Upassende ? Klag over indlæg

Når der er krise er det naturligt at renten går OP. Eneste grund til at renten ikke går op selvom der er krise pt er fordi Regeringen laver garantier og pumper penge ud. Så snart de holder op med det, så vil renten gå OP, og Regeringen vil have akkumuleret en kæmpe gæld som der så skal høvles af på under næste opsving. Når renten stiger så falder huspriserne, og endnu flere bliver teknisk insolvente og dermed bundet til deres bolig, med fare for økonomisk ruin ved ledighed, sygdom eller dødsfald af den ene ægtefælde.

Upassende ? Klag over indlæg

Menneskets hukommelse er kort. Og hukommelse bør ses i et både fortids og fremtidsperspektiv. Jeg husker bagudrettet, hvordan renten tidligere har været tæt på 20%. Jeg forestiller mig fremadrettet, at det kan/vil ske igen. Da renten var 20% blev den delvist kompenseret af en høj rentefradragsret på over 70%, hvis du betalte topskat. Rentefradagsretten er i dag på kraftig nedtrapning.
Afdragsfrie flexlån har fanden skabt. De er i høj grad medvirkende til den boligkrise vi har nu, hvor priserne er blevet urealistisk høje. Når Lars Nielsen skriver, at bankerne udviser ansvarlighed, og kun giver afdragsfrie flexlån til kunder, som vil kunne betale et obligationslån med afdrag, så har han sikkert ret. Idag. Men Lars og alle andre ved også, at sådan handlede bankerne og realkreditten ikke de sidste 10 år inden finanskrisen. Her fik almindelige bankkunder og regulære bedrageriske spekulanter lov til at låne langt over betalingsevne, ud fra en næsten idiotisk økonomisk uansvarlig idé om, at stadig stigende huspriser ville klare gældsproblemet.

Upassende ? Klag over indlæg

@Lars Nielsen m.fl.

Spændende blog. Jeg mener dog du generaliserer lidt for meget når du så ensidigt priser flexlånene. Jeg har i øjeblikket selv flexlån. Men går i fastforrentet til december (enten 4% 30år afdragsfri eller 3% 15år med afdrag)

Jeg mener der er to grunde til at man i nogle tilfælde med fordel kan overveje det fastforrentede lån. Den ene er hvis man forventer renten vil stige og derefter inden for en overskuelig periode igen falde. Her skal man spekulere i kursfaldet på den fastforrentede obligation. Et punkt der ikke har været meget diskuteret er at varigheden (kursfølsomheden) er væsentlig større på de afdragsfrie lån. I øjeblikket ca varighed 12 på 4% 30årig med afdrag og varighed 17 på 4% 30årig uden afdrag. Man gør dermed sin “lotteriseddel” væsentlig bedre(halvanden gange større gevinst) ved at tage det afdragsfrie lån for en beskeden merpris på kun 1 kurspoint ved optagelse. Man kan jo vælge ikke at benytte sig af afdragsfriheden og betale afdragene men blot udnytte den forhøjede gevinst hvis renten stiger. Derudover har jeg når renten er gået op konverteret til flexlån og benyttet mig af den lavere rente på disse end de fast forrentede når renten generelt har været faldende og ventet på at kursen på fastforrentede igen var attraktiv nok til at gå over i disse. Der er ingen der siger at hvis du påtænker en lodret konvertering altid skal holde dig til fastforrentede lån.

Den anden mulighed er at tage fastforrentede lån pga sikkerhed for kendt ydelse i hele lånets løbetid. I dette tilfælde kan det være brugbart at sammenligne den totale renteudgift for et fastforrentet lån (kendt fra dag 1 af lånets løbetid) med den totale renteudgift for et flexlån ved forskellige forløb af den korte rente. Jeg har lavet et regneark der kan gøre dette og lagt det på:

http://www.adrive.com/public/ea030f4684c5341fce235c271f38d709734647c6ab4c2cacdbdc8b210c3d908f.html

Desuden et lille eksempel på forskellige scenarier

http://www.adrive.com/public/84a0c5f5ce5dda068ed4e6a3a8832b7a15047b0241b78c121233b9f8482c4830.html

Derimod giver det ikke meget mening hele tiden at sige at historisk har flexlån været bedre end de fastforrentede når flexlånene kun har eksisteret i en meget kort periode og ikke har eksisteret henover en periode med generelt højt renteniveau.

Upassende ? Klag over indlæg

Tak for mange interessante indlæg. Lige et par ting.

Det er rigtigt, at jeg generaliserer. Men oprindelig blev jeg tændt og lidt forarget over den salgsretorik, der bredte sig fra realkreditinstitutterne, da 4 pct. obligationen nærmede sig de 95 i kurs. Det havde nærmest karakter af “sidste udkald”. Og det er useriøst, fordi det har nogle konsekvenser at vælge et sådant lån til en sådan kurs. Restgælden stiger, og man betaler mere end for et flekslån.

Men jeg kan da godt forstå, at specielt folk med store lån, søger et obligationslån. For har man et lån på 3 mio. kr., og kursen falder 10 point - altså fra 100 til 90, så kan man købe sin gæld for 2,7 mio. kr. og har dermed barberet 300.000 af sin restgæld med ét hug. Men hver gang man konverterer, koster det altså. En lodret konvertering af den størrelse løber nemt op i 30.000 kr. eller måske mere?

Flekslånet giver, som Jens Nørgaard er inde på, et fantastisk økonomisk råderum. Han formulerer det bedre, end jeg kan gøre:

“I den sammenhæng er afdragsfrie F1 lån en meget fin måde at styre livstidsindkomsten, idet man så kan få en forbrugsoplevelse ved at bo i huset samtidig med at man kan spare op på anden vis - enten i frie midler eller i en pensionsopsparing.”

Jeg er selv ikke den store fan af afdragsfrie lån, må jeg sige. Men brugt rigtigt kan man optimere sin økonomi med dem. Jeg har det godt med at beholde så mange penge som muligt i min tegnebog eller på min bankkonto og så selv disponere det overskud, jeg får derved til opsparing, det kan være pension eller nedbringelse af eventuel anden gæld. Et flekslån giver fleksibilitet.

Derfor er det vigtigt at diskutere, og kald mig bare generalist. Men debatten er vigtig for at få nuancerne med, og det bidrager I fint til. Så tak for det.

Upassende ? Klag over indlæg

Ja, man kan jo så kun glæde sig over at man ikke har købt en bolig i årene mellem 2005 - 2008.

Upassende ? Klag over indlæg

Et hurtigt tillægsspørgsmål, som måske er i periferien af debatten.

Hvis man vælger at sammesætte ens lånebehov af to forskellige lånetyper. Eksempelvis fast forrentet tre procentslån i 20 år - med eksempelvis et F1 lån… Betaler man så dobbelt op, når man hjemtager lånet eller…?

Upassende ? Klag over indlæg

Thomas Borgsmidt,

Jeg går da ikke ud fra at der er direkte solidarisk hæftelse, låntagerne imellem?
Selvfølgelig kan de sætte administrationsbidraget op for at dække tab (eller i forventning om tab), men så kan jeg jo tage mit gode lån og gå et andet sted hen.
Uanset hvad: Hvorfor skulle det være forbudt for BRF at udbyde de lån de vil? De tvinger jo ikke nogen til noget.

Upassende ? Klag over indlæg

BRF “tvinger” selvfølgelig folk til at overholde de kontrakter de har indgået med BRF.
Men skal man beskytte folk mod at undgå ufordelagtige aftaler, dvs. mod deres egne dårlige beslutninger? Og hvem skal afgøre om de er dårlige?
Jeg vil da gerne have mig frabedt at NannyState skal ind og vurdere om mine transaktioner nu er sunde nok for migselv. Jeg skal ikke beskyttes mod migselv, nærmere mod staten

Iøvrigt bruger jeg ikke BRF men TotalKredit (dvs. Nykredit obligationer). Kan du sige noget om hvordan TotalKredit ligger mht. “stavnsbinding” og adm-bidrag?
Jeg sørger selvfølgelig for at være likvid nok til at jeg til enhver tid kan sige farvel og tak til totalkredit. Specielt i en situation hvor renten er steget meget, regner jeg med at kunne betale mig fri af totalkredit. Er det naivt?

Upassende ? Klag over indlæg

Fint nok Ebert!
Jeg kan sige så meget som at NYK og TOT er - om ikke sjældne - gæster ved tvangsauktionerne, så har de tabt en klage over at konkurrencestyrelsen forbød dem en administrationsbidragsforhøjelse.
Sagen var nemlig den, at da NYK og TOT fusionerede, måtte man - under hensyntagen til den forringede konkurrence på et i forvejen konkurrencefattigt marked - IKKE forhøje administrationsbidraget - i øvrigt efter NYK forslag.

Hvis du havde kikket i nogle af salgsopstillingerne fra tvangsauktioner, så kan jeg forsikre dig, at du ville korse dig - ordet kreditvurdering er en ondskabsfuld vittighed. Det er en dårlig måned, hvor man ikke overtager for 100 mio. kr. på tvang.
Sagen er, at man iflg. loven ikke må belåne over 80% af ejendomsværdien, med visse undtagelser for “smuttere”.

Jeg gentager fra Investorrapporten:
“Ved udgangen af 2. kvt. 2010 havde 31 pct. af alle lån har en belåningsgrad på 80 pct. eller højere.”

De regler i loven er jo en vittighed - jeg har ikke set direktionen i BRF omtalt som siddende i fængsel.
Ikke alene er BRF buret inde på den lukkede afdeling; men de burde være i spændetrøje.

Indgår man en aftale med en kreditforening - uanset låneform - har man åbnet tegnebogen til selvbetjening!

Det er en klemme man ikke kan slippe ud af! En solvent/flytbar boligejer i BRF er en decideret sjældenhed.
De praler meget med at restancerne er faldet - mirakel med det renteniveau og afdragsfrihed; hvad de glemmer at fortælle er at overtagne ejendomme - både hvad angår antal og værdi vokser støt og roligt.

Hvis nogen siger, at jeg forsøger at skræmme kunder væk fra BRF - så har de fuldstændig ret!
Men det sker på baggrund af tørre tal - fratvunget af investorer og myndigheder - fra BRF selv!
Sagen er bare, at Elvis har forladt den galaj.

Upassende ? Klag over indlæg

Esben Broe: Er det sådan, at du kan vente til udløb, så kan det være en udmærket lodseddel; men du skal ikke vente at få en kursgevinst. Serien bliver så lille, at pensionskassen, der køber den med garanti ikke vil sælge til under kurs pari.
Hvis du virkelig har så mange kræfter, hvad er der så af 10årige lån?

Upassende ? Klag over indlæg

Kære Lars + debattører,
tak for at skabe en af de mest indholdstunge blogs på den danske scene. Mange lider under at ville provokere, ikke at have styr på fakta, manipulere og bare råbe højt. Det sker ikke her. Jo, der bliver provkeret, men der er styr på fakta.
tak til alle.

Upassende ? Klag over indlæg

Bidragssatsen bestemmes af hvilken sikkerhed der er for lånet.

Det er så et af de steder, hvor der lejlighedsvis er en besparelse at hente, hvis man pænt og ordentligt har betalt renter og afdrag i en 10 års tid. Det kunne jo være at kreditforeningen havde “glemt” at regulere ned. I løbet af tiden kunne det jo være, at man skulle omlægge lånet - så kunne det jo være at en anden kreditforening så noget anderledes på sagen. Det er nok ikke de store penge; men en 500kr seddel pr. mio. det kunne da godt være værd at tage med.

Hvorfor kunne en anden kreditforening anlægge en anden synsvinkel? Det skal jeg sige jer:
Jo mere overbelånt kreditforeningen er, jo mere ekstra sikkerhed og likviditet skal de stille med - og det er IKKE gratis. Så hjælper det at have gamle kunder med lavt gældsniveau. Hiver gennemsnittet ned.

Upassende ? Klag over indlæg

Candide Det er lige netop det, der er problemet: Når der hverken er renter eller afdrag er det svært at finde ud af om pengene er tabt eller ej.

Men regner man sandsynligheden for at komme på tvang som NYK/TOT kunde for 1, så er RD dobbelt så stor. BRF 4 gange. Nordea Kredit forekommer meget sjældent - faktisk så sjældent, at jeg undrer mig.

Ser vi på restancer, så ligger BRF og bokser med halvdelen af dem på trods af at deres markedsandel er under 10%. Andre kridter overtager også ejendomme; men både i antal og bogført værdi, så står BRF suverænt i spidsen.

Årsagen er, udover en fuldstændig ignoreren af alt, hvad der hedder kreditvurdering - ud fra betragtningen, at det er ligegyldigt, at debitor ikke kan betale, for så tager vi huset og sælger det - ejendomspriser kan kun gå OP OP OP, som Ulrikke har prædiket.
Desuden er man dybt engageret med stort set alle platuglerne (Bernsteins udtryk). Når banken går i Finansiel Stabilitet, så standser betalingerne på realkreditlånet og så går ejendommen på tvang - så kan BRF ikke styre det længere.

Bare rolig når “trappelånene” fra andelsforeningerne rasler, så kommer næste bølge - inden den forrige er overstået.

Men generelt er kreditforeningsregnskaber ikke opløftende læsning.

Noget helt andet er, at vi mangler en kreditforening eller to. Der er alt for lidt konkurrence - og kritik i udvælgelsen af kunderne!

Upassende ? Klag over indlæg

Hej Lars,

Du skriver følgende:

“At være husejer er nemlig utrygt. Det har den seneste og bestemt ikke overståede boligkrise så rigeligt demonstreret. Det menes, at hver femte boligejer er insolvent på grund af prisfaldene. Det vil sige, at de skylder mere, end deres bolig er værd.”

Dette ville faktisk kunne afhjælpes institutionelt hvis man indførte et likvidt marked, hvor private boligejere kunne hedge sig mod de makroøkonomiske (og politiske) risici ved at gå kort i såkaldte ejendomsderivater baseret på et officielt markedsindex. Derved kunne man som boligejer helt fjerne den såkaldte prisrisiko på ejendomme, og koncentrere sig fuldt ud om finansieringssiden.

Endvidere er gættet at de danske pensionskasser ville have en stor interesse i at investere i et sådant marked - som alternativ til deres store, men meget illikvide, ejendomsporteføljer.

Samtidig kunne man tilnærmelsesvist undgå spekulative bobler på ejendomsmarkedet ved at tage disse hysteriske bobler i opløbet. Dette ville ske ved at professionelle investorer, der er skeptiske mod en tendens til prisbobler, via disse derivatkontrakter ville gå kort i boligmarkedet - i forventningen om at inkassere en gevinst når markedet falder. Dette vil i sig selv hindre en krise på boligmarkedet i at udvikle sig. Dette vil også hindre de såkaldte periodiske byggeboom’s i at opstå - med efterfølgende overkapacitet i form af tomme ejendomme - idet forventningerne hos de såkaldte byggematadorer hurtigere vil møde realiteterne - da disse i deres normalt “luftige” budgetter ikke afvige meget fra priserne på markedet for ejendomsfutures.

Herved ville man kunne tage fremtidige kriser på ejendomsmarkedet i opløbet - inden de når at udvikle sig med statslige “bailouts” af banker mv.(samt eventuelt boligejere) til følge. Samlet set ville dette skabe en langt sundere (læs: ikke-spekulativ) økonomi.

Den amerikanske økonom Robert Schiller har været inde på lignende tanker som en del af løsningen for at undgå fremtidige kriser på boligmarkedet.

Den gamle sandhed er jo fortsat: På langt sigt udgør boligen en forsikring med inflation - dvs. at ændringen i realværdien af en ejerbolig er 0 over tid. Dette udelukker ikke at der kan forekomme midlertidige udsving fra denne regel - som set i perioden 1998 - 2006. Men den økonomiske “tyngdelov” sætter ind før eller siden - som vi også har set det.

Er der nogen der på baggrund af udviklingen i forbrugerprisindex og nominelle ejendomsværdier kan regne sig frem tid hvor langt markedsprisen fortsat skal ned før vi når langsigts-ligevægt?

Upassende ? Klag over indlæg

Brian Korsgaard: Hvem overtager en kreditforening i konkurs? Godt spørgsmål!
Det er der vist ikke rigtig nogen der ved! Man var tæt på - netop med BRF - efter kartoffelkuren. Dengang kunne den reddes med konverteringer og andre tiltag, som ikke er tilgængelige i dag.
Problemet er ikke egenkapitalen i kreditforeningen; men den omstændighed, at kreditforeningen - i princippet - i al uendelighed kan tørre tabene af på debitorerne. Der er intet teoretisk til hinder for, at administrationsbidraget kan 10-dobles.

Problemet ligger hos debitorerne; men med forhøjede administrationsbidrag vil nogle af debitorerne på tvang, så tabene bliver selvforstærkende.

Der er bla. derfor jeg fremdrager BRF, fordi her har vi en lille kreditforeningen, med en beviselig svag debitorsammensætning. De står nok tættest på kanten til de selvforstærkende tab.

En anden finte med kreditforeningerne - de har alle tilknytning til banker. Hvem tror I, der betaler for underskuddet i de banker?

BRFBank kører vel med et underskud på ½ mia. om året. Det ordner BRF med at yde dem lån. Disse lån tilbagebetales ikke; men konverteres til ny aktie kapital. I sidste ende er det realkreditkunderne, der betaler for BRFBanks underskud.

Upassende ? Klag over indlæg

Hej Lise-Lotte

Du skriver ikke noget om, hvor sikre I er i jobbet. Under alle omstændigheder bør I ikke sidde dyrere, end at en af jer kan gå ledig i en periode.

Det er fristende at kigge på huse, som er dyrere end man har råd til at købe med fastforrentet afdrag. Mægleren fikser lige tallene til afdragsfrit flekslån - og vupti - så er der bare råd til et meget større hus. Hold jer derfor for øje kun at se på huse, som I kan betale med fastforrentet afdrag.

Jeg ville i jeres situation vælge noget så kedeligt som et fastforrentet lån med afdrag og så glæde mig over kun at skulle finansiere ca. 60%.

Men sørg lige for at få et ordentligt afslag på prisen.

Hvis I vil have flekslån, kan I alternativt tage et T-lån med variabel løbetid. Så er ydelsen den samme hver måned, men restløbetiden ændrer sig i takt med renteudviklingen. Man kan også lave om på ydelsen, hvis der er behov/plads til det. I skal bare passe på ikke at sætte løbetiden fra start til 27-28 år, for så vil en rentestigning presse restløbetiden over 30 år og så skal ydelsen alligevel op.

Upassende ? Klag over indlæg

Hej Lise-Lotte,

da daværende økonomiminister Bendt Bendtsen skulle forklare, hvorfor afdragsfrie lån var sådan en god idé, så var eksemplet, at det ville have gjort det nemmere for fru Bendtsen og ham selv, da Bendt var en ung betjent og den lille familie skulle bygge rede.
Du er derfor et første klasses eksempel på den gruppe, som Bendtsen i sin menneskekærlighed tænkte på.
Det er også muligt, at det kan være en fordel for enkeltpersoner eller familier i visse perioder, men det er lige så muligt, at det svarer til at tisse i bukserne for at holde varmen. For afdragsfrihedens forudsætning er jo, at boligpriserne stiger, og det vil de bestemt ikke gøre generelt de næste mange år.

Upassende ? Klag over indlæg

@Thomas Borgsmidt
RD: Hvem betaler for DDB’s afskrivninger, der stammer fra en hel masse fejldispositioner ex. ? Irland
Nordea Kredit: Hvem betaler for deres afskrivninger? Ex.? Bankerotlande i Østeuropa
Nykredit: Hvem betaler deres afskrivninger? Ex.? ”Badtiming” ved deres overtagelser.
De er ”markedsledere”! Thomas B. Hvem skal overtage dem? Tjah! Den/ eller de, der kan og ”vil” overtage de ovennævnte, kan og ”vil” også overtage brf. Glem nu ikke, at de danske realkreditobligationer nu om stunder sælges som varmt brød. Det er fint, du har en kritisk tilgang til finansielle markeder. Meen set i relation til de andre steder, så er de danske realkreditobligationer fortsat blandt de bedste. Det synes de udenlandske investorer i hvert fald.
I øvrigt - når jeg sammenligner - så er forskellene ikke synderlig store. For et f1-lån på 1 million tager rd ca.6500, mens brf tager 7000 i administrationsbidrag, der som bekendt er fradragsberettiget.

Upassende ? Klag over indlæg

Candide: Det tror pokker, at danske realkreditter er populære! Sammenligningsgrundlaget er græske statsobligationer!
Investorerne ved jo udmærket, at man ikke kan lade realkreditten som sådan gå ned.

Der er den ikke uvæsentlige forskel på BRF og de andre, at BRF ikke har nogen i ryggen - ikke udover lånerne. En samlet koncernegenkapital på 9½ mia. Nettorenteindtægter, der excl. personale ikke dækker nedskrivningerne.
Dvs. stort set ligegyldig, hvor billigt de kan låne pengene skal bidragene op!

Selvfølgelig er forskellene ikke særlig store! Var de det, så var - dem der kunne - flygtet efterladende resten i en endnu værre situation - dvs. kun med tabsgeneratorer som kunder. Det kalder jeg tabsdestillation. De gode damper af!

Hvor bankerne er bemærkelsesværdig ens, så er kridterne meget uens.

Men problemet med banktabene er, at det realkreditlånerene har skrevet under på er, at de hæfter for de andre flexnisser - ikke for at bankerne danser moderne.
Retningen er den at bankernes tab i større eller mindre omfang bliver væltet over på realkreditten.

Jens Christensen: Jeg er generelt meget enig i dine pristilpasningseffekter. Der venter et ordentligt smæk - af en sådan størrelsesorden, at de langsigtede betragtninger er lidt ligegyldige.

Pensionister: Som det ser ud nu, så er pensionisterne så lidt forgældede, at afdragsfrihed i den forbindelse er nogenlunde lige meget. Det er hos pensionisterne den tilbageværende friværdi beror.
Ser vi på ejerlejligheder i Kbh og Fred er der pr. 1/1-10 siger og skriver 4500 over 70 i ejerlejligheder. Mindre end selv det værste års handler! Det er da derfor priserne stiger i øjeblikket i København på ejerlejligheder.
Hvis en pensionist fraflytter, så er det ikke finansiering.

Upassende ? Klag over indlæg

Morten N.:

ja fedt regneark..
Prøv med 15 år og 20 år…
30 år er dyre

Upassende ? Klag over indlæg

Jeg skal ud og låne 3 mill.
Gør jeg det med 3% over 15 år kontra F1, så synes jeg jvf. mortens regneark, at forskellen i rente besparelse til at have med at gøre…

Men det kræver man kan betale den høje ydelse… det går lige og ellers må vi ned og låne 2,5 mill.

Går ud fra tal i regneark er brutto, så der kommer en skattebesparelse?

hvor er det ark bare lige fjong

Upassende ? Klag over indlæg

@Kim Rasmussen, Carsten Thomsen

Tak for roserne. Jeg havde selv søgt et regneark da debatten tit bliver lidt diffus når man bare siger at man skal kunne klare F1 lånet hvis renten stiger, men man ikke har noget bud på hvor meget den reelt stiger ved en given rentestigning. Da jeg ikke kunne finde noget regneark måtte jeg selv igang med excel.

Lige et par kommentarer til regnearket.

Vær opmærksom på at jeg regner i år og ikke i kvartaler. Det giver en meget lille forskel iforhold til realkredithjemmesidernes beregninger, men der er dog en forskel.

Desuden har jeg ikke regnet bidraget med. Dvs hvis der ønskes den korrekte ydelse skal der til den rente som indsættes i formlen lægges bidragssatsen.

Alle tal er brutto. Man kan selv lave en ekstra kolonne hvor rentefradraget beregnes og trækkes fra ydelsen for at give en nettoydelse.

Upassende ? Klag over indlæg

I Lars ånd kan man vel også droppe brand- og indboforsikringen

At det i forvejen er behæftet med usikkerhed at være boligejer er klart, men da ikke noget argument for at påtage sig mere risiko. Folk dør i trafikken, så ergo kan man lige så godt køre rundt uden lys i en 20 hk brandert …

Angående bankernes (tvungne) kriterier for kreditvurderings er der jo kun tale om et snapshot, relativt for den nuværende rente: Hvis du idag godkendes på 4% og tager flex, er der jo ingen garanti for at du fremadrettet kan klare korte renter på 6% i en længere periode.

Det er markedet der bestemmer renterne. Er den lange rente 4% må vi forvente det er her vi skal hen om føje år. Rentespændet er en nøje udtryk for den risiko der løbes, så i Lars’ske termer kan man sige at man påtager sig 19.000 kroner risiko per år.

Med 90% sandsynlighed går det sats godt, spørgsmålet er om man kan leve med situationen hvis det ikke går godt og renten stiger til 6, 7 eller 8% … gæt hvad man kan sælge huset for i sådan et klima.

Om det er 19.000 kroner værd at sikre sig mod den slags, for tiden værende, mindre sandsynlige scenarier er en smagssag. Bare man folk er klar over at de løber en risiko og forstår hvad de enkelte udfaldsrum kan komme til at betyde for dem.

Upassende ? Klag over indlæg