A conto

Det, jeg har et problem med er, at en fast forrentet 30 år annuitet på 3% Betyder med et relevant rentespænd på 3½ %, at flexrenten skal være negativ.

Upassende ? Klag over indlæg

Diskussionen om det sikre i flexlån vs. fastforrentet begynder at blive absurd.
Lad os hellere tale om forsikringer.
Sikkerheden i at opsige sin indboforsikring ligger i at man sparer penge fra dag et.
At være selvforsikret koster 0 (nul!!) kr. om året. Vi tager den lige igen: NUL KRONER!!!!
At være forsikret hos et forsikringsselskab koster kassen.
Hvorfor betale mere end man behøver?
Jeg har historisk belæg for at sige at det giver underskud at være forsikret.

Upassende ? Klag over indlæg

Det jeg er mere bekymret for er, at når risikopræmien sænkes på f.eks. en 30 årig annuitet, så er det fordi der er et skift i den relative risiko.
Nu har flexobligationerne ikke nogen renterisiko set fra investors side. Dvs. en renteforhøjelse skulle være forholdvis mindre sandsynlig.

Nu er der jo ikke kun renterisiko - selvom det er det debitor betaler sig fra med med overrenten. Fordelen for investor er, at debitor betaler - uanset hvad.

Men hvis faldet i rentespænd ikke skyldes væsentlig mindsket rentestigningsrisiko, så er der en anden risiko der er øget: I dette tilfælde kunne det være at kreditor ikke tror 100% på at debitor betaler.

Det kunne være en mindre tillid blandt investorerne til flexobligationer.

Endnu en faktor er, at kreditor - pensionskassen - ikke kan tillade obligationsrenten at falde for meget; fordi det vil forhøje størrelsen af pensionskassens fremtidige forpligtigelser.

Hvad, der er hvad - er ikke godt at vide…. eller rettere kunne være meget rart at vide. Det er derfor jeg er foruroliget.

Upassende ? Klag over indlæg

Jeg er 37 år, og kan derfor ikke selv huske hvordan låneforhold var ret meget længere tilbage end år 2000, men det forekommer mig at lånemulighederne var mere indskrænkede før i tiden, og dermed havde låntagerne ikke så mange valg som de har i dag.
De mange valg gør, at det at låne penge bliver ændret til en form for omvendt økonomisk spekulation, hvor det ikke går ud på hvor meget man kan tjene, men hvor meget man kan spare (den månedlige ydelse).

Når alt kommer til alt (og det blev også kort nævnt af Lars i den forrige blog), så bør den almindelige låntager holde sig til sit lån, for den ENESTE der tjener fedt på konverteringer er realkreditten og banken.

Realkreditten spiller på at vi er udstyret med et urgammelt jægerinstinkt, der gør at vi fokuserer på situationen her og nu, og kun med besvær kan forholde os til hvordan situationen ser ud flere år frem i tiden. Kort sagt, kan man spare 500 kroner om måneden, så bekymrer man sig ikke om, at det måske koster 200.000 ekstra fordelt over 30 år.

Lad mig tage min egen far som eksempel. Hus bygget i 1972 til en pris af 400.000. Gælden er 38 år senere (hvor han nu er pensionist) på 650.000. Selvom værdien af huset nu ligger på ca 1.500.000 og han således har en god friværdi, så er det et regnestykke jeg ikke helt kan forholde til at stemme. Hvordan kan gælden stige 250.000 over 38 år?
Ifølge min far, så mener han at årsagen skyldes Kartoffelkur og Pinsepakker, der nødvendiggjorde omlægninger for at få tingene til at hænge sammen.
Derudover er der flyttet lidt over på en pension, men det er nu ikke så meget at det kan retfærdiggøre, at han ikke skulle være gældfri i dag.

Sådan som jeg ser det, så har Realkreditten en meget stor interesse i at holde konverteringsbølgerne vedlige, og især hvis man kan få dem der har haft lån i 10-15-20 år med på ideen. Udover omkostninger ved omlægning, så tjener de især hvis løbetiden forlænges med yderligere 30 år (og det gør den jo, fordi det giver den laveste månedlige ydelse)

På den måde bliver låntagerne aldrig gældfrie, og Realkreditten scorer kassen.

Når man når pensionsalderen, skal leve af folkepension + en lille industripension, og ønsker at bo i eget hus, så bliver det særdeles mærkbart om der skal betales en månedlig låneydelse eller ej.

Upassende ? Klag over indlæg

Hej Lars Nielsen,

Alle dine klummer giver det indtryk, at du ikke forstår, at når renten en dag stiger fra sit historisk lave niveau, så skal flexlånere betale mere end de gør nu, mens man med et fastforrentet lån beholder sin ydelse. Eller måske rettere, at du ikke forstår hvor vigtig denne forskel er. Bjarke Ebert fanger den på kornet!

Upassende ? Klag over indlæg

Jo Christian - det forstår jeg netop. Jeg prædiker jo nærmest, at man skal bruge besparelsen i de år med lav rente til opsparing, så man er rustet til en rentestigning. Og husk: Flekslånsrenten har aldrig været højere end den 30-årige obligationsrente på refinansieringstidspunktet. Den har altid været lavere.

Fremtidig kursdannelse og dermed rente på henholdsvis obligationslån og flekslån skal jeg ikke kloge mig på. Dog vil jeg gøre opmærksom på, at der tilsyneladende er et umætteligt marked for lån med kort løbetid. Det giver vel sig selv i og med, at køberne af de korte papirer nærmest ikke løber nogen kursrisiko, da papirerne jo indfris til kurs 100 indenfor en kort årrække. Og i usikre tider går folk kort.

MEN boligejere bør gøre sig selv den tjeneste at tage udgangspunkt i det renteniveau, der er nu, og disponere derefter. Det ekstremt lave renteniveau, vi har nu, er historisk og giver en masse muligheder, som jeg i hvert fald aldrig har set før.

Hør blot på Ole, der gør opmærksom på, at det 15-årige 3 pct. lån er i kurs 99. Her taler vi altså om en effektiv rente på 3,83 i 15 (femten) år! Det er altså helt ok. Bemærk dog, at dette lån koster kassen. Før skat skal man betale 91.000 kr. for et lån på 1 mio. kr. Efter skat er udgiften knap 80.000 kr. Til sammenligning koster et 30-årigt 4 pct. lån knap 50.000 efter skat - altså mere end 30.000 kr. mere.

Men har man råd, Ole, så har du ret: Et genialt lån….

Upassende ? Klag over indlæg

Jamen Lars, hvis du har råd til en tilbygning til 1 mio og har lyst til at afdrage det over 30 år, så er det jo fint.

Jeg synes generelt vi glemmer aspektet om gældsfrihed her. Det er vel i sidste ende målet med et lån: at betale det tilbage. Min fornuft siger mig:
1) Sæt dig ikke i et hus du ikke har råd til
2) Afdrag din gæld så hurtigt som muligt
3) Kan du leve med et lidt mindre (og billigere) hus, tage et max 20-årigt lån (3 pct. er i kurs 97) og dermed blive gældfri 10 år før din nabo?
Det er lige som om, at folk ikke tænker på, at et lån faktisk skal betales tilbage - de tænker mere på, hvad kan jeg få i lommen her og nu til forbrug, samtalekøkkener osv. Om få år er jeg gældfri - så koster kreditforeningen mig 0 kr.
Kort sagt: Lev efter evne!

Upassende ? Klag over indlæg

“Lars Nielsen, redaktør på Morgenavisen Jyllands-Posten skriver uden omsvøb, men med passion, om privatøkonomi og investering.”

Det står der virkeligt! Redaktøren på en af landets største aviser, har ingen journalistisk neutralitet, men går den herskende ideologi’s ærinde. I hans ‘passionerede’ tiltro til et politisk-økonomisk system, som er en katastrofe.

Et økonomisk system, som vi bliver bildt ind er det eneste mulige, og som alle mediefænomener dyrker som en religion af vækst, stimulus, troen på markedet, tilliden, osv i deres metaforer og dogmatiske gentagelser.

Ja, vi kritisere dette samfund og alle som er med til at gøre det til det absurde livsgrundlag som det er, og nej vi er på ingen måde en del hverken noget rødt eller blåt, eller anden farve for den sags skyld, som har noget som helst med den gældende politiske tilstand og konsensus at gøre.

Vi vil have et nyt Danmark, vi er ikke bange for jeres medier!

Upassende ? Klag over indlæg

Jeg mener at der grundlæggende er 2 veje at gå, samt at disse kan kombineres. Det synes oplagt at realkredit er den biligste låne form, og der med udlukker jeg forskellige “bank løsninger”. Den ene vej er den kortest mulige rentetilpasning, i øjeblikket 1årig og den anden er fastforrentet obligationslån. Begge typer kan naturligvis tilpasse med den løbetid man ønsker. Alle mellemveje i form af mangeårige flekslån, rente loft/dyk er for dyre og/eller risikable.

Den faste rente baseret på konvertible obligationer, giver næsten sig selv. Renten er fast og man kan altid komme ud af lånet til kurs 100, måske under kurs 100. Hvis man vil have gevinst skal renten falde eller man skal spekulere med lodret konvertering.

Den anden er F1 lånet. Dette lån har en lavere rente på optagelsestidspunktet og dermed “sikres” en gevinst med det samme. man behøver ikke at foretage nogen “aktiv gældspleje” da renten hele tiden er den lavest muligt. På den anden side er der en risiko for at renten stiger senere, og det skal man kunne tåle. Disse lån er baseret på indkonvertible obligationer og derfor kan man ikke bare indløse til kurs 100, hvis man vil ud - der er altså en risiko for at kan blive nød til at indløse til en kurs over 100, hvis man tvinges til et salg. Denne risiko minimeres ved at have kortes mulige løbetid.

Hvis man vælger er længere “F-lån” er renten ikke lige så lav, men sikret i længere tid, her ved reduceres den mulige gevinst, samtidig med at renten måske falder yderligere, hvorved indløsningskursen vil være over 100 - måske væsentligt over. - jeg indrømmer dog at de aktuelle rente er ekstremt lave, hvorved en F5 faktisk ser pæn ud.

Personligt havde jeg en dårlig oplevelse med et “kontantlån” som jeg havde fra ‘95 til ‘99. jeg var studerende og anede ikke en pind om lån og havde bare taget det som egendomsmægleren anbefalede. Det var et 9%lån på ca. 140.000 (mange penge den gang :)) og efter 4½ års afdrag på lånet skulle det indløses og her skulle der 176.000 op af lommen… fordi renten var faldet og de indkonvertible obligationer derfor var steget i kurs…

Nu har jeg en kombination af 4% fast rente og F1. Begge lån er optaget med mulighed for afdragsfrihed. Denne mulighed er en del af den “beredskabsplan” vi har for økonomien i tilfælde af at indkomsten svigter i en periode (barsel, arbejdsløshed mv.). Jeg mener helt sikkert at afdragsfrihed er en fantastisk mulighed, primært som en risiko afdækkende mulighed og sekundært som “omkostningsflytning” i tid. Fx koster daginstitutioner mange penge i de år med små børn, så derfor kan det være meningsfyldt at vente med at afdrage dele af lånet, til ungerne er blevet lidt større. Faktisk ligger der allerede denne “tanke” i et annuitetslån - her udskyder man jo også afdrag til fremtiden, for at have en fast ydelse. Hvis man er “vild” med at spare op i form af afdrag, man man jo bare tage et serielån, med faste afdrag. Så falder ydelen løbende.

Upassende ? Klag over indlæg

Engang imellem bliver man - eller tager jeg munden for fuld her - jeg overrasket over, hvilke kommentarer, man får på en blog. Udgangspunktet for en blog som denne er ret konkret grænsende til det lavpraktiske. Men så sker der noget, det sætter tanker i gang derude.

Og hvem sagde, at boliglån var kedelige?

Jeg vil derfor “godkende”, som det hedder, et indlæg, der måske heller ikke umiddelbart har noget med sagen at gøre. Jeg kan afsløre, at det indebærer muligheden for at vinde en Ipod Nano. Det der “godkendelse” skal vi bloggere foretage engang imellem ud fra nogle tekniske kriterier, jeg ikke helt forstår. (Jeg smser uden stavekontrol - teknik er ikke min stærke side!) Det er altså udelukkende et spørgsmål om teknik.

Inden jeg gør det, vil jeg lige kvittere for H. Nielsens indlæg. Det viser med al ønskelig tydelighed, hvordan man med omtanke og eftertanke kan benytte de efterhånden mange muligheder, der er hvad angår boliglån.

Upassende ? Klag over indlæg

Min egentlige indvending mod Lars Nielsen politik med at spare op ved siden af flexlånet, er at den fornødne disciplin ikke er tilstede i noget betydende omfang - altså det er ikke noget der giver sig udtryk i de overordnede tal.

Det kunne så endda være; men denne manglende disciplin er samfundstruende! En krakket banksektor er en katastrofe, som vi ikke kommer ud over de næste 10-20 år som er Japans erfaring. De døde optager for mange senge på intensiv afdelingen.

Det er såmænd ikke fordi jeg er efter bankerne fordi de vil tjene penge; men fordi de er så dårlige til det. Jeg kender mere end ét eksempel på bankrådgivere, der har rådgivet sig selv ud i ruin.

Upassende ? Klag over indlæg

Hvor er I dog kloge på penge!Jeg har altid sat en ære i at være GÆLDFRI,det er det bedste jeg ved. Sig mig, har tastaturer i Odense ikke æ,ø, og å?

Upassende ? Klag over indlæg

Man skulle være Nordea kredit.

Jeg ville da gerne egenrådigt kunne bestemme, at NU skal min indkomst være mellem 10-20% højere fordi jeg forudset større udgifter i fremtiden, og så også fordi jeg har festede lidt for meget de sidste par år.

Men går jeg til min chef så virker det ikke, men realkredit kan bare gøre det.
Se http://www.nordea.dk/bidrag

Er det overhovedet lovligt at forlange at lånerne bare skal hoste op med mere i bidrag, punktum?

Upassende ? Klag over indlæg

Mads Døssing det var sådan (som Mortensen skriver), at der var en voldsom boligboble, fordi køberne var nogenlunde ligeglade med prisen - inflationen ville alligevel udhule gælden - interne renter i pantebreve på 30% p.a. var ingen sjældenhed.
Kreditforeningerne belånte også dengang ganske ukritisk. Det var dengang Kirsten Jacobsen fra Fremskridtspartiet røg i flæsket på BRF direktøren og meldte ham til politiet for overbelåning.

Så kom kartoffelkuren og inflationen faldt og renten med. Derfor blomstrede hele Danmarks ejerboliger i insolvensen. Nu kunne folk lige pludselig ikke betale.

Upassende ? Klag over indlæg

@Joe, Ja, det er lige præcis blevet en gambler-økonomi. Bankerne kan låne til ingen rente, og pengene kommer selvfølgelig ikke videre ud i den rigtige økonomi, den bliver brugt til at købe lange obligationer eller andre spekulationer.
Og når de lange obligationer så lander på den kurs hvor de hører hjemme, skyder man bare lidt ekstra risikovillig kapital i dem.
Os der ikke har “statsgarantier” i ryggen, skal holde os langt væk fra lange obligationer, hvadenten er det realkredit eller stat. Man skal også vælge en pensionsordning der ikke er baseret på samme.
Når det går op for markedet at afkastet på lang gæld ikke engang dækker inflationen, så crasher obligationerne.
En måde at manøvrere i den nuværende finansielle situation på, er at købe inflationssikre ting som ædelmetaller og fast ejendom - omend ejendomme måske pt er lidt overprissat.

Upassende ? Klag over indlæg

Udlændinge forbudt i Danmark

Det er IKKE en refleksion over flygtninge eller indvandrere eller østeuropæiske jordbærplukkere. Det er derimod nogle refleksioner over det legale ejerskab af de 207.864 registrerede sommerhuse i lille Dannevang.

Køb af fritidshus i DK

Siden vort medlemskab af EF (nu EU) i 1972, har den ordning eksisteret, hvorefter udlændinge ikke kan købe fritidshus i Danmark. Det store tilbagevendende skrækscenarie er, at tyskerne ville komme løbende og købe hele den danske Vesterhavskyst. Priserne ville blive presset (yderligere !) op, så “almindelige” danskere ikke have råd til at investere i en sådan herlig fritidsbolig.

Jeg har selv på et tidspunkt været den lykkelige ejer af et fritidshus i Nordsjælland og kender således herlighedsværdien af denne investering. Ved siden af mit hus boede nogle tyske par på skift hver sommer. Nej, frygt ikke - de måtte leje det! Og det beklagede de hvert år, når vi havde øjen- og mundkontakt med hinanden.

Dobbeltmoral?

Regeringens top har alle fritidshuse i udlandet. Statsministeren og finansministeren (ham, der vil købe hele verden….) har fritidsejendomme i Frankrig på udvalgte destinationer. Det gælder ligeledes vicestatsministeren, hvis hustru ejer et sommerhus i Tyrkiet. Endelig har regeringens anden vicestatsminister (dog uden for kabinettet) Pia Kjærsgaard sommerhus på den græske ø Santorini. Ifølge medierne synes de alle, at det er helt i orden (naturligvis…). Et af de gentagne argumenter siges at være, at Danmark i helt særlig grad er udsat for prisstigninger grundet vores liden kystlinieareal. Således udtaler vicestatsminister (uden for kabinettet) Pia Kjærsgaard til pressen: “Min egen by i Grækenland er utroligt glade for, at vi har købt hus og istandsat det efter deres tradition og deres skik!”

Gang i salget

Din digitale fjerpen bevæger sig ofte til “Køb bolig i udlandet”-messer. Der tyder på at være en overordentlig stor interesse for de friværdi-plagede danskere til at poste penge i ferieboliger i Spanien, Frankrig, Tyrkiet, Bulgarien og fjernere destinationer. Således er det naturligvis også gældende i det smukke, varme og herlige Grækenland med tusindvis af øer.

En lokal græsk ejendomsmægler har en anden vinkel end den (uofficielle) vicestatsminister P.Kjærsgaard. Han udtaler: “Udlændingenes købelyst har ført enorme prisstigninger med sig, som både chokerer og forarger mange. Det er desværre mange unge, der ikke har råd til at blive og etablere sig på øen (=Santorini), fordi udlændingene har sendt priserne op i uopnåeligt niveau. Denne “græske” argumentation kan formodentlig med lidt god vilje og fantasi overføres til andre udvalgte lande i Europa (og udenfor Tyrkiet, Thailand osv.).

De indkøbte og ofte efterfølgende istandsatte ferieboliger står tomme en stor del af året (= vinterhalvåret) og får området til at ligne spøgelsesbyer.

Statsministeren

“Sommerhus-reglen står fast. Den skal der ikke rokkes ved. En gunstig ordning, som vi benytter os af” er statsministerens ord til pressen eller lettere omskrevet: Det er gunstigt for danskerne, det bliver ikke lavet om og lad os for himlens skyld holde fast i denne ordning, sålænge vi kan.

Min holdning

For min skyld kan statsministeren og hans ministre, herunder den uofficielle vicestatsminister, købe hele byer i udlandet. Det er helt fint for mig. Fra min terasse ser jeg dog det rimelige i, at Europas 25 stater i EU reguleres ens - også på det område. Ikke alle udenfor regeringskabinettet (og skygge-kabinettet) er enige, således regeringslederens partifælle - Godsejerinden Barske Britta (Schall Holberg):” Det er meget dobbeltmoralsk. Den regel bør vi få fjernet nu (….) Det mærkelige er, at vi ikke har noget imod at leje danske huse til tyskerne hele året, de må bare ikke eje dem”. Venstres Ungdom er forresten enig med følgende holdning: “Det er dobbeltmoralsk, at danske politikere køber helt vildt i udlandet og samtidig ikke vil have, at udlændinge køber her!”

Lidt statistik

CIA World Factbook kan indimellem være informativ. Her oplyses, at Danmark har 1,33 meter pr. indbygger kystlinie, medens Spanien har 12 centimeter pr. indbygger kystlinie. - Et af de mange buzz-ord i EU er harmonisering - tja!

Upassende ? Klag over indlæg

Bliv offentligt ansat i en udkantskommune så har du råd til terminerne og må bygge huset helt ned til stranden.. Thomas gælden skal ikke nedbringes det er ikke i det der er meningen, først om 30 år måske og på det er tidspunkt er flextumben død af skrumpelever eller andet godt fra havet og er sikkert ligeglad.

Upassende ? Klag over indlæg

Kom så med de 3 % lån nu
Gir Ole Skovlegård ret
Vi er ved at gå død for fladskærme
Og flop-ferier
Kom til lommerne kreditforeningsfjolser
I låner jo pengene at staten til 1 %
Så der er også lidt til jer

Upassende ? Klag over indlæg

Nemlig Ole Skovlegård
Så kan du lærer det
Bankerne skal ikk betale skat i danmark
Men i udlandet , som de plejer
0 %

Upassende ? Klag over indlæg

Hej,
I’m Wenger Morphy (Austen Winger finansiel virksomhed). Brug for et lån eller ønsker at
refinansiere dit hjem, udvide deres forretning og betale dine regninger? Grant gæld
konsolidering lån, business lån, refinansiering Home Loan, bil lån,
personlige lån, studerende lån og Company til en sats på 2% årligt.
Hvis du er interesseret, så kontakt os.

Vi er certificerede til at tilbyde følgende typer af lån
* Personlig Lån (usikrede)
* Business Lån (usikrede)
* Gæld Konsolidering Lån
* Student Loan
* Mortgage og mange flere.

Behage alle indlæg bedes sendt til selskabet E-mails: (austenwingerfinancialfirm@gmail.com )
Kontakt Navn: Wenger Morphy

Regards
Wenger Morphy
Adm. direktør
Mobil: +2347034686587 (24 timer)
Fast: 07034686587
Fax: +2347034686587
E-mail: (austenwingerfinancialfirm@gmail.com)

* Austen wing finansiel virksomhed PLC og licenseret Financial Group er reguleret
af den finansielle
Para Services Authority Det General Insurance Business. 309325Nota
Registreringsnummer: Kun grave kunder velkommen søn.
© 2010 Tesco PLC Financial Group. Alle rettigheder forbeholdes
*

Upassende ? Klag over indlæg